중구 북성동 부동산 경매, 3회 유찰 6.8억

한줄 요약

3회 유찰로 가격은 매력적이지만, 유치권 문제가 걸리는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 중구 북성동1가 98-152

인천 중구 북성동1가에 위치한 이 부동산은 392.3㎡의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 인천항과 가까워 물류나 상업용으로 활용하기 좋은 입지입니다. 다만 교통은 대중교통보다는 차량 접근이 유리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 19억 9,300만원이었으나, 현재 최저입찰가는 6억 8,359만원으로 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 인근 유사 면적의 시세가 15억 정도인 것을 감안하면 약 55% 저렴한 상태입니다. 예상 낙찰가는 7억 1,777만원 선으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 토지에 대한 2021년 근저당권입니다. 목록2~12의 건물에는 2022년 가압류가 설정되어 있습니다. 유치권 문제가 가장 큰 변수입니다. SH종합건설과 양강식의 유치권 신고가 있지만, 성립 여부가 불분명하고 현재 소송 중입니다. 유치권이 인정되지 않는다면 큰 기회가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제만 해결된다면 매력적인 투자처입니다. 인천항 근처라는 지리적 이점과 큰 면적은 상업적 활용도가 높습니다. 하지만 유치권이 인정될 경우 추가 비용이 발생할 수 있어 리스크를 감수해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 유치권 문제로 인해 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 7억 초반대가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 3,301만원으로 총 투자금은 7억 4천만원 정도 예상됩니다. 유치권 문제 해결에 자신이 있다면 도전해볼 만한 가치가 있습니다.