학익동 상가 경매, 10회 유찰 1,364만

한줄 요약

10회나 유찰된 학익동 상가 경매, 최저가 1,364만원으로 입찰 기회

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층비40호 (학익동,시티필드)

이 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 상가로, 시티필드 건물 지하에 위치해 있어요. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 실내 공사가 중단된 상태로 벽체가 구분되지 않은 채로 비40호와 인접한 다른 호수와 함께 공실 상태입니다. 주변은 학익동 상권으로, 다양한 상업시설과 가깝고 교통도 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 8,300만원이지만, 10회 유찰을 거치며 최저입찰가가 1,364만원으로 감정가의 2% 수준까지 하락했습니다. 인근 상가 시세와 비교하면 엄청난 할인율인데, 솔직히 말하면 이 정도 유찰은 뭔가 문제가 있거나 시장에서 외면받고 있다는 신호로 보입니다. 예상 낙찰가는 1,432만원 전후로 보고 있어요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 벽체가 없는 상태여서 법정지상권 가능성은 낮지만, 공사 중단 상태는 유치권 주장 가능성을 배제할 수 없어요. 명도 문제도 발생할 수 있지만, 공실 상태라 인도명령은 비교적 수월할 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회 유찰된 물건은 리스크가 높습니다. 하지만 최저가가 매우 낮아 작은 자본으로 상가 투자에 도전할 기회입니다. 현재 상가로서의 가치가 떨어졌지만, 벽체 회복 후 상가로 활용 가능하고, 인근 상권의 발전 가능성도 고려해야 합니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환시 연 10% 이상의 수익률도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1,400만에서 1,500만원 정도가 적당할 것 같아요. 취등록세는 약 65만원으로, 총 투자금은 1,500만원 초반대를 예상합니다. 다만, 공사 중단과 관련된 리스크와 명도 문제는 반드시 고려해야 합니다.