청주 덕암로 상가 경매, 2회 유찰 26.6억

한줄 요약

청주 덕암로 상가 경매, 54억 감정가의 52% 할인된 26.6억, 그러나 공실 상태와 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17

이 경매 물건은 청주시 흥덕구 덕암로114번길에 위치한 상가로, 면적은 1431.2㎡(약 432.9평)입니다. 주변은 상업지역으로 개발 가능성이 높으며, 교통도 편리한 편입니다. 그러나 현재 1층부터 4층까지는 공실 상태라 운영 계획이 필요합니다. 지하 1층은 일반음식점으로 등록되어 있지만, 현재는 기계실과 창고, 주차장으로 활용 중입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 54억 4,753만원이었으나, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 26억 6,929만원, 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 매우 매력적인 가격임은 분명합니다. 내 경험상, 현재 최저가 수준이라면 낙찰가는 28억 275만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건, 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 유치권이 존재하지 않음을 확인받았다는 점입니다. 이 부분은 긍정적이지만, 임차인 현황에 대해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 재확인이 필요합니다. 명도 과정에서 복잡함이 예상될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 매력적이지만 공실 상태인 건물이 관건입니다. 상업지역이라는 점에서 개발 가능성이 있지만, 임차인을 확보하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5~6% 수준으로 보입니다. 그러나 공실이 지속될 경우 수익률은 낮아질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 28억 이하로 잡는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 27억 9,821만원으로 예상됩니다. 다만, 공실 상태를 해결할 수 있는 계획이 있다면 입찰해 볼 만한 가치가 있습니다.