유성 상대동 아파트 경매, 5.78억

한줄 요약

대전 유성구 상대동 아파트 경매, 감정가의 49% 수준으로 떨어져 매력적인 가격이지만 대지권 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 상대복용로29번길 52, 105동 15층1502호 (상대동,대전아이파크시티1단지)

대전광역시 유성구 상대동의 대전아이파크시티1단지 내에 위치한 아파트입니다. 면적은 84.8㎡로, 실거주 및 투자 모두 고려할 만한 크기입니다. 105동 15층에 위치해 있어 전망도 좋습니다. 주변에는 상업시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 교통도 양호한 편이라 출퇴근이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 8,000만원으로 책정되었으나 현재 최저입찰가는 5억 7,820만원으로 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 아파트 실거래가가 9억 정도인 것을 감안하면, 현재 입찰가는 약 36% 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율인 82%를 적용하면 약 6억 711만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 2월 23일 근저당권입니다. 따라서 이보다 선순위의 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 대지권이 미등기라는 특이사항이 있는데, 최저매각가격에 대지권가격이 포함된다고 하는 점은 다행입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 합니다. 아직 전입신고 및 확정일자 여부를 확인하지 않았기에 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 1회 유찰로 인해 큰 폭으로 낮아진 입찰가는 투자 매력을 높이지만, 대지권 문제는 해결이 필요합니다. 만약 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 5.5% 정도로 계산됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태가 장기화되면 매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 6억 정도로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세는 약 2,792만원 정도로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 약 6억 2,803만원 정도입니다. 대지권 문제가 해결될 가능성이 높다면 입찰을 고려해볼 만하지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 수 있어 이에 대한 대비책도 마련하는 것이 좋습니다.