김제 대목리 부동산 경매, 3회 유찰 84만

한줄 요약

매력적인 가격이지만 지분매각의 리스크를 주의해야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 김제시 성덕면 대목리 834-1

이 물건은 전북 김제시 성덕면 대목리에 위치한 487.0㎡(약 147.3평)의 토지입니다. 지적도 및 현황상 맹지로 분류되지만 인접지를 통해 출입이 가능하다는 점이 특징입니다. 주변은 농지가 주를 이루고 있으며, 대체로 조용하고 한적한 환경입니다. 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있지만, 전원생활을 선호하시는 분들께는 적합할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 245만 원에서 시작해 3회 유찰로 최저입찰가가 84만 원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 34%에 불과한 수준으로, 상당히 저렴해 보입니다. 인근 시세를 고려할 때, 이 정도 가격이라면 분명 매력적입니다. 하지만, 유찰이 반복된 이유가 단순 가격 문제인지, 다른 리스크가 있는지 잘 따져볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 88만 원 전후로, 적어도 90만 원을 넘지 않도록 입찰하는 것이 좋겠습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024.04.05. 경매개시결정이므로, 그 이후의 권리는 인수할 필요가 없을 것으로 보입니다. 하지만, 지분매각이라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 공유자 우선매수권이 1회에 한해 행사될 수 있는 점도 기억해야 합니다. 농지취득자격증명이 필요하므로, 관련 서류를 미리 준비하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 지상에 식재된 감나무는 매각에서 제외되니, 이 부분도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 낮은 가격입니다. 하지만 지분매각 특성상 공동지분자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 곧 매도 및 관리의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 농지취득자격증명 문제도 해결해야 하며, 이는 투자에 추가적인 번거로움이 될 수 있습니다. 예상 수익률을 언급하기도 애매한 상황입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 지분매각과 농지취득자격증명이라는 장벽이 있기 때문입니다. 입찰가는 최저입찰가에 근접한 84만 원에서 88만 원 사이를 권장합니다. 취등록세는 약 4만 원 정도 예상되며, 총 투자금은 88만 원가량으로 보면 될 것입니다. 하지만, 지분매각 특성을 감안할 때, 장기적인 보유보다는 단기 차익을 목표로 하는 것이 나을 수도 있습니다.