부산진 가야동 아파트 경매, 3회 유찰 6,246만

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 크게 내려갔지만, 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 엄광로256번길 31, 101동 3층 301호 (가야동,한은파크빌)

부산진구 가야동에 위치한 한은파크빌 아파트입니다. 위치상으로는 교통이 편리한 지역에 위치해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 하지만 면적 정보가 없는 점이 조금 걸리네요. 주변에는 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주나 임대 모두 적합해 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,200만 원이지만, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 6,246만 원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 49% 할인된 가격인데요, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6,558만 원 전후로 보이며, 취등록세까지 포함하면 총 투자금은 약 6,859만 원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 3월 20일의 근저당권입니다. 다행히 특이사항은 없지만, 임차인 현황에 대한 정보가 부족합니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이라 가격 메리트가 큽니다. 하지만 임차인에 대한 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다. 부산진구는 지속적인 개발 호재가 있는 지역이라 장기적으로는 긍정적입니다. 예상 수익률을 보면 월세 전환 시 연 5.5% 정도로 나쁘지 않습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 6,500만 원 선으로 잡고, 임차인 문제만 확실히 해결된다면 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 6,859만 원 정도로 예상됩니다. 명도 과정에서의 시간과 비용도 미리 대비해두는 것이 중요합니다.