부산 범천동 부동산 경매, 2회 유찰 1억

한줄 요약

부산 범천동 부동산, 2회 유찰로 감정가 대비 52% 저렴한 1억 204만원에 입찰 가능!

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 범천동 1291-59

부산광역시 부산진구 범천동에 위치한 이 부동산은 면적 106.0㎡(32.1평)로, 주거와 상업 모두 활용 가능한 위치에 있습니다. 범천동은 부산의 중심지와 가까워 교통이 발달해 있고, 주변에 다양한 편의시설이 자리잡고 있어 생활 환경이 우수합니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 건물이 2개 동으로 공부상 등재되어 있으나, 실제로는 물리적으로 연결된 1동이라는 점이네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 826만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 204만원으로 무려 52% 할인된 가격입니다. 인근의 비슷한 형태 부동산의 실거래가를 고려하면, 이 물건은 약 28% 저렴하게 나왔습니다. 2회 유찰로 인해 시작가가 대폭 낮아졌지만, 입찰자들 입장에서는 매력적인 가격이죠. 예상 낙찰가는 약 1억 714만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 7월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 전입일자 및 확정일자를 철저히 체크해야 합니다. 게다가 건물의 등재 상태와 실제 상태가 다르다는 점에서, 유치권이나 법정지상권의 가능성을 배제할 수 없습니다. 이런 점은 경매 입문자에게는 복잡하게 느껴질 수 있는 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 면에서 매력적인 반면, 복잡한 권리관계가 걸림돌이 될 수 있습니다. 하지만 범천동의 교통 및 생활 편의를 고려하면 장기적으로 상승 여력이 있어 보입니다. 월세로 전환할 경우 연 5.2%의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 유찰 이유를 철저히 파악하고, 건물의 상태를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 다소 높을 수 있습니다. 권장 입찰가로는 1억 1천만원 정도가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 492만원이 예상되므로, 총 투자금 1억 1천 492만원을 계획해야 합니다. 다만, 건물의 특이사항과 권리관계 복잡성을 감안하면, 입찰 전 상세한 현장조사와 서류 검토는 필수입니다.