연산동 아파트 경매, 2회 유찰 5천만

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 이하로 떨어진 연산동 아파트 경매, 하지만 임차인 대항력 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 쌍미천로84번길 21, 4층402호 (연산동,동명)

이 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 아파트로, 주변은 주거 및 상업지역이 혼재된 곳이라 생활 편의성이 높은 편이야. 하지만 솔직히 말하면, 면적 정보가 없다는 건 좀 걸리는 부분이야. 교통은 지하철과 버스가 잘 발달되어 있어 접근성은 나쁘지 않아.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 1,760만원에서 현재 최저입찰가가 5,762만원으로, 감정가의 49% 수준이야. 인근 실거래가와 비교하면 약 30% 이상 저렴한 편이라 매력적으로 보일 수 있어. 예상 낙찰가를 6,050만원 전후로 본다면, 감정가 대비 상당히 저렴한 가격이지만, 가격이 싸다는 이유만으로 덥석 입찰하면 안 돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 근저당권으로, 이를 기준으로 후순위 권리는 대부분 소멸될 가능성이 높아. 하지만 임차인 현황이 불분명한 상태라 등기부 및 현황 조사서 확인이 필수야. 만약 대항력이 있는 임차인이 존재한다면, 명도에 어려움을 겪을 수 있지.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 보면, 연제구는 개발 호재가 있는 지역은 아니지만 안정적인 주거 지역으로서의 매력은 있어. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정돼. 하지만 한 가지 걸리는 건, 유찰이 두 번이나 된 이유가 명확하지 않다는 점이야. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 주의해야 해.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰할 때는 신중해야 해. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 임차인 문제나 제시외 건물이 있다는 점에서 리스크가 존재해. 권장 입찰가는 6,000만원 선으로 보고, 취등록세 약 278만원을 포함해 총 투자금은 6,278만원 정도로 예상할 수 있어. 여러모로 꼼꼼한 권리분석이 필요한 물건이야.