온산 덕신리 부동산 경매, 신건 10.6억

한줄 요약

신건으로 나온 온산 덕신리 부동산, 매각기일 전까지 권리분석과 시장 조사 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1286-5

울산 울주군 온산읍 덕신리 1286-5에 위치한 이 부동산은 총 344.0㎡(약 104.1평)입니다. 인근에는 온산공단과 여러 산업단지가 있어 상업적 활용도 가능해 보입니다. 다만, 입구는 나무판과 의자로 막혀 있어 현재 접근이 어려운 상황입니다. 이 부분은 명도 시 다소 골치 아플 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가 모두 10억 6,602만원으로, 할인 없이 시장에 나온 신건입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교해 보면, 낙찰가가 11억 1,932만원 전후로 예상됩니다. 주변 시세에 비해 경쟁력이 있는지는 시장 반응을 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 근저당권으로, 이후 가압류가 설정되었습니다. 특이사항으로는 부설주차장 등기와 용도변경금지등기가 있어, 활용 계획 수립에 유의해야 합니다. 또한, 지분매각이기 때문에 공유자 우선매수권도 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산의 큰 장점은 위치입니다. 온산공단 인근이라는 점에서 향후 수익률을 기대할 수 있습니다. 그러나, 초기 자금 투입이 상당하고, 지분매각의 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4.5% 정도로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건의 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 지분매각과 입구 차단 문제 등이 걸림돌로 작용할 가능성이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 11억 이하로 잡고, 취등록세 약 5,148만원을 포함한 총 투자금 계획도 세워야 합니다. 시장 반응에 따라 1회 유찰 후 재도전하는 것도 전략 중 하나입니다.