김해 대청동 빌딩 경매, 7회 유찰 2.2억

한줄 요약

7번 유찰된 빌딩, 가격은 매력적이지만 공실과 관리비 문제가 걸림.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 번화1로68번길 19, 3층301호 (대청동,엔플러스2빌딩)

김해시 번화1로68번길에 위치한 대청동 엔플러스2빌딩의 3층을 경매로 만나볼 수 있어. 이곳은 553.7㎡, 약 167.5평 규모로 꽤 넓은 편이야. 주변은 상권이 발달된 지역으로, 교통도 비교적 편리한 편이야. 다만, 현재 3층 전체가 공실 상태로 칸막이 없이 비어있다는 점은 리스크로 작용할 수 있어.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 10억 5,500만원에서 최저가 2억 2,124만원으로 떨어진 건 무려 80% 할인된 가격이야. 인근 시세와 비교해서도 상당히 저렴한 편인데, 예상 낙찰가는 약 2억 3,231만원 정도로 보이네. 하지만 이렇게 유찰된 데는 이유가 있을 거야.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2008년 10월 20일 설정된 근저당권이야. 중요한 건 임차인 대항력인데, 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야 해. 특이사항으로는 관리비 약 3,000만 원이 미납되었고, 이 부분도 신경 써야 할 점이야. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보이지만, 방심할 순 없어.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 대형 빌딩은 공실 상태가 유지되면 관리비와 같은 고정비가 계속 부담이 돼. 월세로 전환이 가능하다면 연 수익률은 꽤 괜찮을 수 있겠지만, 공실을 채울 수 있는 전략이 필요해. 주변 상권이나 교통 여건은 호재로 작용할 수 있지만, 공실 문제 해결이 우선이야.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 높지 않을 거야. 7번이나 유찰된 물건이니까. 하지만 그만큼 신중하게 접근해야 해. 권장 입찰가는 2억 5천만원 이하로 잡고, 취등록세 포함 총 투자금은 약 2억 3천만원 초반대로 예상돼. 명도 과정에서의 난이도도 염두에 둬야 해. 이 물건은 정말 신중히 접근해야 하는 물건이야.