장성 진원면 임야 경매, 신건 2.3억

한줄 요약

장성군 진원면의 넓은 임야 경매, 신건으로 첫 매각이지만 분묘와 도로 저촉이 걸림돌입니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5168

경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 진원면 율곡리 산2-31

이번 물건은 전라남도 장성군 진원면 율곡리에 위치한 임야입니다. 총 면적은 74339㎡로, 약 2만 2487평에 달하는 넓은 부지입니다. 이곳은 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 조용하고 자연친화적인 편입니다. 다만, 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,653만원으로 책정되어 있으며, 이번 경매가 신건입니다. 따라서 최저입찰가도 감정가와 동일한 2억 3,653만원입니다. 인근 시세를 살펴보면, 이 지역의 토지 거래가 드물어 직접적인 비교는 어렵습니다만, 동일 면적의 임야가 약 3억원 선에서 거래되는 것을 고려할 때, 이번 경매가는 다소 경쟁력이 있을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 감정가 그대로일 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 27일에 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 특이하게도 지분매각이며, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점이 있습니다. 본건 지상에는 분묘가 있으며, 일부 분묘는 육안으로 확인하기 어려운 상태라고 합니다. 또한, 일부 토지가 도시계획시설 도로에 저촉된다는 점도 주의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 관점에서는 몇 가지 걸리는 부분이 있습니다. 우선, 분묘와 도로 저촉 문제는 향후 개발이나 활용에 제약이 될 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 어렵지만, 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 장기 투자로 접근해야 할 것입니다. 호재로는 농업 및 전원생활을 선호하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 신건이지만 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 감정가와 동일한 2억 3,653만원을 제시할 수 있겠지만, 분묘와 도로 저촉 문제를 감안하여 보수적으로 접근하는 것도 방법입니다. 취등록세는 약 1,142만원으로 예상되며, 총 투자금은 2억 4,835만원 전후가 될 것입니다. 명도 과정에서 분묘 처리와 도로 문제 해결이 관건이 될 것으로 보입니다.