금산 명곡리 부동산 경매, 6회 유찰 2.1억

한줄 요약

감정가 대비 89% 할인된 가격으로, 6회 유찰이 매력적이지만 법정지상권 여부가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

충청남도 금산군 제원면 명곡리 123에 위치한 이 부동산은 25,128㎡(약 7,601평)로 상당한 규모입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성은 있지만 현재로선 교통이 불편한 편입니다. 주로 농업이나 소규모 개발 목적으로 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원인데, 최저입찰가가 2억 1,894만원으로 감정가의 11%에 불과합니다. 인근 유사 부동산 시세 대비 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가를 2억 2,989만원 전후로 보는데, 솔직히 말하면 이 정도 할인율은 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2006년 5월 10일 설정된 근저당입니다. 제시외 건물들 중 일부는 매각에서 제외되어 법정지상권 성립 여부가 불분명하니 주의해야 합니다. 임차인 현황은 확정되지 않았으나, 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 농지취득 자격증명도 필수이므로 준비가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 점은 매력적이지만, 법정지상권 여부가 불확실한 것이 리스크입니다. 저렴한 가격으로 인한 수익률은 높을 수 있지만, 명도와 법적 문제가 해결되었을 때의 이야기입니다. 주변 개발 호재가 크지 않아 장기적인 투자 관점에서 봐야 할 듯합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 겁니다. 법정지상권 문제로 입찰자가 꺼려할 수 있으니까요. 권장 입찰가는 2억 3천만원 이하로 설정하고, 법정지상권 문제 해결 가능성을 염두에 두어야 합니다. 취등록세는 약 1,057만원으로, 총 투자금은 2억 3천만원 중반을 예상합니다.