부산 초읍동 모텔 경매, 3회 유찰 15억

한줄 요약

솔직히 3회 유찰된 초읍동 모텔, 가격은 매력적이지만 권리분석이 중요해요.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 초읍동 291-24

이 물건은 부산진구 초읍동에 위치한 'ON모텔'입니다. 면적은 459.0㎡(약 138.8평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거지와 상업지역이 혼재되어 있으며, 부산도시철도 1호선 부전역과 가까워 교통이 편리합니다. 모텔이라는 특성상 유동인구가 많은 지역에 자리 잡고 있어요.

가격이 말해주는 것

감정가는 43억 4,719만원이었지만, 3회 유찰로 최저입찰가는 14억 9,108만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 유사 모텔 시세를 고려할 때 이 정도 가격이면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 15억 6,564만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 1일 설정된 근저당권입니다. 다행히 유치권 신고는 있었으나, 법원에서 유치권 부존재 확인 승소 판결을 받았기에 유치권 리스크는 해소된 상태입니다. 하지만 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부도 꼭 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

부산은 관광객이 많은 도시라 모텔 운영에 유리할 수 있습니다. 하지만, 솔직히 말하면 모텔 사업은 관리와 운영의 어려움이 동반됩니다. 수익률은 운영 효율에 따라 크게 달라질 수 있지만, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 7~8% 정도로 추정됩니다. 한 가지 걸리는 건, 모텔이라는 특성상 명도 과정이 다소 까다로울 수 있다는 점입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것 같습니다. 모텔이라는 특수성 때문에 일반 아파트보다는 덜 붐빌 것이고, 3회 유찰된 점도 감안해야 합니다. 권장 입찰가는 감정가의 36% 수준인 15억 선이 적당해 보입니다. 취등록세는 약 7,201만원으로 예상됩니다. 전체적인 투자금은 약 16억 초반대를 예상하고 입찰에 나설 것 같습니다.