청학동 부동산 경매, 2회 유찰 6.7억

한줄 요약

2번 유찰된 매력적인 기회지만, 유찰 사유를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 영도구 청학동 84-52

부산 영도구 청학동에 위치한 이 부동산은 총 면적 1060㎡(약 320.6평)로 상당한 크기를 자랑합니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 부산항과 가깝고 교통도 비교적 편리한 편입니다. 하지만, 영도구 특성상 노후한 건물이 많고, 지역 발전이 정체된 느낌이 있어요.

가격이 말해주는 것

감정가 13억 7,618만원에서 시작한 이 물건은 현재 최저입찰가 6억 7,432만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이죠. 인근 지역의 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 7억 804만원 전후로 보이며, 이는 시장 가격 대비 메리트가 있어 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 2월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요해 보이지만, 임차인 대항력이나 유치권, 법정지상권이 있을 가능성은 낮아 보입니다. 그러나, 일괄매각 조건이므로 모든 권리관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 영도구는 부산 내에서도 개발 호재가 적은 편입니다. 하지만 대규모 부지인 만큼 활용 가치가 높으며, 상업적 용도로 전환 시 수익률을 높일 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 무난할 것으로 보입니다. 단, 지역적 특성을 고려했을 때 장기적인 안목이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 물건은 경쟁률이 다소 낮을 수 있습니다. 물론, 유찰 사유에 따라 달라지겠지만, 10명 내외의 입찰자 예상합니다. 권장 입찰가는 7억 초반대가 적당할 것 같고, 취등록세 약 3,257만원을 포함해 총 투자금은 7억 3천만원 선으로 예상됩니다.