서귀포 안덕면 연립주택 경매, 2회 유찰 1.7억

한줄 요약

제주 서귀포 안덕면에 위치한 오션캐슬 연립주택, 2회 유찰로 감정가 대비 51% 할인된 가격으로 경매에 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3309

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14, 102동 1층101호 (오션캐슬)

이 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계신항로에 위치한 오션캐슬의 연립주택입니다. 1층에 위치해 있어 접근성이 좋고, 주변은 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 면적 정보가 없다는 점은 아쉽지만, 도시형생활주택으로 이용 중이라는 점에서 실거주나 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다. 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있지만, 자연 환경이 좋은 점은 장점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3억 5,500만원에서 시작해 2회 유찰을 거치며 최저 입찰가는 1억 7,395만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이죠. 주변 시세를 정확히 비교하기는 어렵지만, 유사한 연립주택 실거래가와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 1억 8,264만원 전후로, 취등록세 약 840만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 9,104만원이 될 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 10일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 현장 답사를 통해 추가적인 법적 리스크를 검토하는 것이 좋습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 물건인 만큼 가격적인 매력은 충분하지만, 유찰 이유를 반드시 확인해야 합니다. 제주도의 특성상 관광객 수요가 일정 부분 있지만, 지역적 경기 변동에 민감할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월 임대 수익을 고려했을 때 연 5% 이상도 가능하겠지만, 이를 위해서는 적절한 임차인 확보가 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도 가격대의 물건은 경쟁률이 생각보다 높을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가 대비 약간 상향한 1억 8,500만원 정도로 잡고, 다양한 시나리오를 염두에 두는 것이 좋겠습니다. 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 변수가 될 수 있으니, 인도명령 가능 여부도 사전에 확인하는 것이 필수입니다.