서귀포 안덕면 토지 경매, 2회 유찰 18억

한줄 요약

제주 서귀포 안덕면의 공업용 부지, 2회 유찰로 가격이 크게 내려가 매력적이나 권리 관계와 임차인 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1286-1

이 물건은 제주 서귀포시 안덕면 상창리에 위치한 공업용 건부지로 총 면적은 3033㎡(약 917.5평)입니다. 주변은 공장 및 자동차 관련 시설들이 밀집해 있어 상업활동에 적합한 위치입니다. 북동측으로 약 25m 폭의 아스팔트 도로에 접해 있어 접근성도 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 785만원이었지만, 두 번의 유찰로 현재 최저입찰가는 18억 1,684만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근지역의 유사한 공장 부지 시세와 비교해보면, 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가를 19억 769만원 전후로 보고, 취등록세까지 포함하면 총 투자금은 약 19억 9,544만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2018년 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 확인해야 합니다. 특히, 제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있어, 이 부분의 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 제시외 기계기구의 관리 상태를 꼭 확인해봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰로 가격 메리트는 있지만, 제시외 건물과 기계기구의 상태, 그리고 임차인 관계는 리스크 요소입니다. 이 지역은 향후 공업 및 상업 시설의 확장 가능성이 커 보이지만, 이러한 변수가 투자 수익률을 좌우할 수 있습니다. 월세 전환시 예상 수익률은 연 5.5% 수준으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 2회 유찰 후 낙찰되었다가 취소된 이력이 있어, 시장의 관심이 크지 않은 듯합니다. 권장 입찰가는 19억 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금액은 약 19억 9,544만원을 고려해야 합니다. 명도 과정에서의 변수가 크지 않다면, 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 듯합니다.