서귀포 신풍리 부동산 경매, 2회 유찰 21억

한줄 요약

서귀포 신풍리의 양어장 부지, 2회 유찰로 매력적 가격이지만, 법정지상권과 운영 상태가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 18

제주 서귀포시 성산읍 신풍리에 위치한 이 부동산은 총 6745.0㎡(2040.4평) 크기의 양어장 부지입니다. 주변은 조용한 농어촌 지역으로, 관광지로 유명한 성산일출봉과도 비교적 가까운 편입니다. 하지만 현재 양어장은 운영되지 않고 방치된 상태라, 재가동을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 42억 5,402만원에서 시작해 2회 유찰로 최저 입찰가는 20억 8,447만원, 감정가의 49% 수준입니다. 인근 지역의 대규모 부지 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이죠. 예상 낙찰가는 이전 경매의 낙찰가율을 적용해 약 21억 8,869만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 설정된 근저당권입니다. 중요한 것은 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점입니다. 특히 타인 소유 토지에 설치된 기계기구들이 이 문제를 복잡하게 만들고 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하지만, 명도 난이도가 높아질 가능성이 큽니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 가격에도 불구하고 리스크가 많습니다. 비운영 상태의 양어장을 재가동하려면 초기 투자금 외에도 추가 비용이 예상됩니다. 그리고 법정지상권 문제는 장기적으로 큰 악재가 될 수 있습니다. 하지만 관광지 인근에 위치해 있어, 차후 관광 산업과 연계한 개발 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 생각보다 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 21억 8,869만원을 기준으로 조금 낮춰 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1억 67만원으로 계산됩니다. 입찰 전에 법정지상권 문제를 꼼꼼히 검토하고, 명도와 운영 재개에 대한 계획을 확실히 세워야 합니다.