연제구 과정로 부동산 경매, 13억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 메리트 있지만, 지하 주차장 하자 가능성 주의!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 과정로 165-2

부산광역시 연제구 과정로 165-2에 위치한 부동산으로, 면적은 396.7㎡(약 120평)입니다. 주변은 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통편은 그리 나쁘지 않습니다. 하지만 솔직히 말하면, 부동산 경매에서 중요한 건 단순한 위치나 면적보다도 물건의 상태와 주변 환경이라고 할 수 있죠. 이 물건은 지하 주차장에 물이 고여 있다는 점이 걸립니다. 이런 부분은 감정가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 9,549만원이지만, 3회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 13억 185만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 약 66% 할인된 가격입니다. 내 경험상, 이렇게 큰 폭의 할인은 매력적이지만, 그만큼 리스크도 있다는 뜻입니다. 예상 낙찰가는 13억 6,694만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 근저당권입니다. 이게 말소되면 뒤에 있는 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 큽니다. 하지만 임차인 현황이 중요합니다. 확정일자나 전입신고 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권까지는 아닌 것 같지만, 지하 주차장 물 고임 문제는 명도와 수익성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 66% 할인된 가격은 분명 매력적이지만, 지하 주차장의 문제나 임차인의 대항력 여부는 리스크입니다. 예상 수익률을 보려면, 물건을 리모델링 후 다시 매매하거나 임대했을 때의 상황을 고려해야 합니다. 만약 월세로 전환한다면 연 5% 이상의 수익률을 기대해볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 지하 주차장 문제나 임차인 관련 리스크가 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저가인 13억 185만원보다 약간 높은 수준에서 시작할 것 같습니다. 취등록세 약 6,287만원을 포함해 총 투자금은 13억 6,694만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 철저한 현장 확인이 필수입니다.