화순리 다세대주택 경매, 10회 유찰 18.2억

한줄 요약

10회 유찰된 만큼 문제도 많지만, 적절한 리스크 관리만 된다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호

제주 서귀포시 안덕면 화순리에 위치한 다세대주택입니다. 건축허가서는 공동주택으로 나와 있지만, 현재는 공사 중단 상태로 마감공사와 승강기 설치가 완료되지 않았습니다. 주변은 자연경관이 아름다워 제주다운 환경이지만, 교통편이나 생활 인프라는 다소 부족할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 2,800만원이었으나, 10회 유찰로 최저입찰가는 18억 2,672만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 49%에 해당하며, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 19억 1,805만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 20일자로 설정된 저당권입니다. 이는 가처분에 의한 것으로, 복잡한 권리관계가 예상됩니다. '그림에도 주식회사'의 유치권 표시가 있지만, 유치권 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. 대지권이 미등기 상태라 향후 대지권 등기를 위한 법적 부담이 매수인에게 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 공사 중단 및 대지권 문제 등 리스크가 상당합니다. 그러나 이러한 리스크를 감안한 가격인 만큼, 리스크 관리만 잘 된다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 보수적으로 잡아도 나쁘지 않을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

여러 번 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되지만, 리스크 관리가 중요합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 19억을 제안하고, 취등록세는 약 8,823만원이 예상됩니다. 철저한 권리분석과 명도 계획을 가지고 접근하는 것이 필수적입니다.