청주 강내면 토지 경매, 9억 4천

한줄 요약

1회 유찰로 가격은 매력적이지만, 점유와 농지증명 등 리스크를 주의해야 할 물건.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 105-6

충북 청주시 흥덕구 강내면 저산리에 위치한 이 부동산은 총 면적 3265㎡(약 987평)로 상당히 넓은 토지입니다. 주변은 주로 농업 지역으로, 도시의 번잡함에서 벗어나 조용한 분위기를 느낄 수 있습니다. 하지만 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있어, 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 5,340만원이지만, 1회 유찰로 최저입찰가는 9억 4,520만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 69% 수준으로, 할인율이 31%에 달합니다. 인근 시세와 비교해보면, 같은 면적 조건이라면 상당히 매력적인 가격대입니다. 예상 낙찰가는 약 9억 9,246만원 전후로 예상되며, 이는 감정가 대비 약 26% 저렴한 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 11일 설정된 근저당권으로, 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 다만, 토지 일부가 타인에 의해 점유되고 있어 소유권 행사가 제한될 수 있습니다. 특히 목록 4, 5는 농지로, 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 준비하지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서로 확인해야 하며, 제시외 건물 및 기계 기구 등이 있어 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 관점에서 이 물건은 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 넓은 토지와 낮아진 가격이 매력적이지만, 타인 점유 및 농지취득문제는 주요 리스크입니다. 만약 농지 취득이 가능하고, 점유 문제를 해결할 수 있다면, 추후 개발이나 활용에 따른 수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환이 아닌, 장기적인 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합할 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 수 있습니다. 그 이유는 1회 유찰로 인한 가격 매력 때문입니다. 권장 입찰가는 약 9억 5천만원을 고려하며 입찰할 것 같습니다. 취등록세는 약 4,565만원이 발생할 것으로 예상되며, 총 투자금은 약 9억 9천만원 정도로 잡습니다. 가장 신경 써야 할 점은 농지취득자격증명과 점유 해결 방안입니다. 이 두 가지가 해결되지 않으면 최악의 경우 소유권 행사가 불가능할 수 있습니다.