청주 용암동 부동산 경매, 9.5억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 9.5억까지 내려왔지만, 담장을 포함한 특이사항과 임차인 대항력은 꼭 체크해야 함.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용암동 2997

해당 부동산은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 853㎡(약 258평) 규모의 토지입니다. 주상 또는 상업나지로 평가되어 다양한 활용이 가능할 것으로 보입니다. 청주 시내와 가까워 교통이 편리하고, 주변 인프라도 잘 갖춰져 있어 상업적 활용 가치가 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 27억 7,395만원에서 시작해 3회 유찰되면서 최저입찰가가 9억 5,146만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 금액입니다. 인근 시세와 비교해보면, 이 정도 가격이면 매력적이라고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 9억 9,904만원 전후로, 해당 지역 평균 낙찰가율 102%를 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 27일 설정된 근저당권으로, 이보다 선순위 권리가 있는지는 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요합니다. 담장을 포함한 특이사항은 거래관행에 따라 토지에 포함해 평가된 점을 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰은 기회이자 리스크입니다. 가격 메리트는 있지만, 왜 유찰되었는지 그 이유가 중요합니다. 예상 수익률은 최종 활용 방안에 따라 크게 달라지겠지만, 상업적 용도로 활용한다면 높은 수익을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 임차인 대항력이나 특이사항으로 인한 법적 분쟁 가능성은 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 9억 대 초반으로 설정하고, 취등록세 약 4,595만원을 포함해 총 투자금을 약 10억으로 잡는 것이 안전합니다. 적절한 리스크 관리와 명확한 투자 계획이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.