청주 봉명동 상가 경매, 5회 유찰 2,739만원

한줄 요약

5회 유찰된 경매 물건, 최저입찰가 2,739만원으로 리스크는 있지만 매력적.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 월명로 212, 가동 1층 에이-184호 (봉명동,청주파비뇽아울렛)

충청북도 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 이 물건은 청주파비뇽아울렛 내 상가입니다. 면적이 명시되지 않았지만, 가동 1층의 에이-184호라는 점에서 위치는 괜찮습니다. 현재 사무실로 사용 중이고, 다락이 있다는 점이 이 물건의 유니크한 특징입니다. 주변은 상업지구로, 다양한 업종의 상가가 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,300만원이지만, 5회 유찰되며 최저입찰가는 2,739만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 솔직히 말하면, 이렇게까지 유찰된 건 뭔가 이유가 있겠죠. 인근 상가의 시세와 비교했을 때 84%의 할인율은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 2,876만원 전후로 잡고 입찰을 고려해볼 만합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2011년 12월 9일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서에서 임차인 정보를 확인해야 하지만, 사무실로 사용 중인 현황을 볼 때 명도 과정이 복잡할 가능성은 적어 보입니다. 다만 유치권이나 법정지상권의 가능성을 배제할 수 없으니, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

5회 유찰되며 가격이 크게 내려갔다는 점은 큰 매력이지만, 반대로 입찰자들이 꺼리는 문제가 있을 수도 있습니다. 청주 지역의 상권이 안정적이라는 점은 긍정적입니다만, 예상 수익률을 계산해보면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률이 나올 가능성은 낮아 보입니다. 만약 임대보다는 실사용을 고려하고 있다면, 오히려 유리할 수도 있겠네요.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건은 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 2,800만원 선에서 잡고, 취등록세 약 132만원을 포함하여 총 투자금은 약 2,932만원 정도가 될 것입니다. 문제는 입찰 후의 관리와 명도과정에서 발생할 수 있는 추가 비용과 시간입니다. 이 부분을 충분히 고려하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.