진천 사석리 부동산 경매, 4회 유찰 6.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이 물건은 매력적이지만, 유치권 문제가 해결되지 않으면 큰 리스크가 됩니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 진천읍 사석리 452-1

충청북도 진천군 진천읍 사석리에 위치한 이 부동산은 대지 면적 4503.0㎡(약 1362.2평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 농촌 지역으로, 특유의 한적한 분위기를 느낄 수 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 공장이나 창고 용도로 활용하기엔 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 28억 5,155만원이지만, 현재 최저입찰가는 6억 8,465만원으로 감정가의 24% 수준에 불과합니다. 4회 유찰로 인해 가격이 많이 떨어졌고, 인근 시세와 비교했을 때 약 76% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 최저가보다 약간 높은 7억 1,888만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 24일 설정된 근저당권입니다. 임차인 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 공장 내 유치권 신고가 있었는데, 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후에도 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부동산의 매력은 가격입니다. 4회 유찰로 인해 가격이 많이 떨어졌지만, 유치권 문제는 악재로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 높겠지만, 유치권이나 명도 문제로 인해 추가 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 하지만 유치권 문제로 인해 입찰자는 신중해야 합니다. 권장 입찰가는 7억 중반대가 적절하다고 보며, 취등록세 약 3,306만원을 포함해 총 투자금은 약 7억 5천만원 정도가 예상됩니다. 만약 유치권 문제가 해결된다면 꽤 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.