청주 수동 토지 경매, 2회 유찰 28.7억

한줄 요약

유찰로 가격이 대폭 하락했지만, 건축법 위반과 임차인 문제는 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 수동 112-25

청주시 상당구 수동에 위치한 이 부동산은 면적이 1175.3㎡로 상당히 큽니다. 인근 지역은 주거 및 상업 용도로 발전 가능성이 높다고 평가받고 있어요. 다만, 목록2의 경우 공부상 '임야'로 되어 있지만 현황은 '대지'라서 실제 사용 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 58억 6,433만원에서 2회 유찰로 28억 7,352만원까지 하락했습니다. 인근 지역의 실거래가와 비교하면 약 52%가량 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 대략 30억 1,719만원으로 보이는데, 이는 매우 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년과 2020년에 설정된 근저당권으로부터 시작됩니다. 목록7에는 가압류가 걸려 있고, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라 추가적인 법적 검토가 필요합니다. 제시외 건물도 포함된 일괄매각이므로, 이에 대한 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 호재보다는 리스크가 조금 더 눈에 띕니다. 특히 건축법 위반 사항과 임차인 문제는 명도 과정에서 난관이 될 수 있어요. 하지만 장기적인 관점에서 개발 용도로 활용할 수 있다면 수익성은 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 예상 수익률을 정확히 계산하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면 예상 경쟁률은 중간 수준일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 30억 1,719만원보다 약간 낮게 잡아도 괜찮을 듯합니다. 취등록세는 약 1억 3,879만원 정도로 예상되니, 총 투자금은 32억 5,598만원 수준이 될 것입니다. 명도와 법적 이슈를 해결할 수 있는 자신감이 있다면 도전해볼 만한 매물입니다.