오피스텔 주택수 제외 믿고 입찰했다면 놓칠 뻔한 것
입찰장에서 오피스텔 물건을 보다 보면 “이건 주택 수에서 빠진다”는 말을 꽤 자주 듣습니다. 저도 그런 설명이 붙은 물건 앞에서 등기부보다 세금 계산을 먼저 꺼내는 사람을 여러 번 봤습니다. 그런데 그 말에는 꼭 뒷부분이 빠져 있더군요. 어느 세금의 주택 수인지, 언제 취득한 물건인지, 실제로 누가 어떻게 쓰는지에 따라 답이 달라집니다.
주택 수를 묻기 전에 세금부터 구분해야 합니다
오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어도 실제로 사람이 상시 거주하면 세법상 주택으로 판단될 수 있습니다. 특히 아파트를 팔 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지 따진다면, 보유한 오피스텔의 실제 사용 상태가 중요합니다. 임차인이 주거용으로 쓰고 있다면 집주인이 업무용이라고 생각했어도 문제가 생길 수 있습니다. 국세청의 질의회신도 공부상 용도보다 사실상 주거용 사용 여부를 기준으로 봅니다.
반면 다른 주택을 새로 살 때 적용할 취득세 중과 여부는 별도의 주택 수 계산 규칙을 따릅니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 가운데 재산세 과세대장에 주택으로 올라 주택분 재산세가 과세되는 물건은 원칙적으로 주택 수에 들어갑니다. 여기에도 취득 시기와 계약 시기에 따른 예외가 있습니다. “양도세에서 빠진다”거나 “취득세에서 빠진다”는 말을 서로 바꿔 쓰면 계산이 틀어집니다.
소형 오피스텔 특례도 신축과 기축의 조건이 다릅니다
현재 지방세법 시행령에는 소형 오피스텔의 취득세 주택 수 제외 특례가 있습니다. 신축이라면 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받고, 같은 기간 안에 최초로 유상 취득한 물건이어야 합니다. 전용면적은 60㎡ 이하, 취득 당시 가액은 수도권 6억 원 이하 또는 비수도권 3억 원 이하입니다. 조건을 충족하면 그 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때 취득세 세율을 정하는 소유 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
기축은 조건이 하나 더 무겁습니다. 같은 기간에 유상으로 취득하고 면적·가격 기준을 충족하더라도, 취득일부터 60일 이내에 임대사업자와 해당 오피스텔을 임대주택으로 등록해야 합니다. 이미 임대사업자라면 물건 등록 기한을 지켜야 하고요. 등록 후 의무임대기간 중 임대 외 용도로 쓰거나 요건에 맞지 않게 처분하면 특례 적용이 달라질 수 있습니다. 경매로 나온 오피스텔을 보고 “60㎡ 이하니까 자동 제외”라고 계산하면 위험한 이유입니다.
별도로, 취득세 주택 수를 계산하는 날 오피스텔의 건물과 부속토지를 합친 시가표준액이 1억 원 이하라면 주택 수에서 제외하는 규정도 있습니다. 이때 비교하는 숫자는 낙찰가 1억 원이 아닙니다. 낙찰가와 시가표준액을 나란히 적어두는 것부터 시작해야 합니다. 또 이런 제외 규정이 오피스텔 자체의 취득세를 없애준다는 뜻도 아닙니다.
아파트를 팔 계획이라면 특례 문구보다 사용 상태가 먼저입니다
가령 아파트 한 채를 가진 사람이 주거용으로 임대한 오피스텔을 낙찰받았다고 해봅시다. 그 오피스텔이 취득세 주택 수 제외 조건에 맞더라도, 나중에 아파트를 팔 때 양도소득세의 1세대 1주택 요건까지 자동으로 지켜지는 건 아닙니다. 세금마다 적용 조항이 다르기 때문입니다. “주택 수 제외”라는 광고 한 줄로 두 세금의 결과를 함께 계산해서는 안 됩니다.
업무용으로 쓴다는 설명도 말만으로는 부족합니다. 임대차계약의 용도, 임차인의 실제 이용 모습, 전입 여부, 전기·수도 사용 내역 등이 함께 검토될 수 있습니다. 전입신고가 없다는 사실 하나만으로 업무용이 확정되는 것도 아닙니다. 제가 입찰 전 확인하는 것은 현재 사용 상태와, 낙찰 뒤 어떤 임차인을 받을지입니다. 지금은 비어 있어도 이후 주거용으로 임대하면 세금 판단에 영향을 줄 수 있으니까요.
경매 물건이라면 세금표 옆에 인수 비용도 적습니다
예를 들어 낙찰가 2억 원, 보증금 1억 5천만 원이 적힌 오피스텔이라면 보증금을 누가 돌려줘야 하는지부터 확인해야 합니다. 임차인의 대항력과 배당요구, 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지에 따라 실제 부담이 달라집니다. 주택 수에서 제외될 가능성이 있어도 인수할 보증금을 빼먹으면 싸게 낙찰받았다는 계산은 의미가 없습니다.
입찰표를 쓰기 전에는 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서로 권리관계를 확인하고, 건축물대장과 재산세 과세 내역으로 면적·용도·과세 상태를 맞춰봅니다. 소형 특례를 기대한다면 사용승인일, 최초 취득 여부, 취득가액, 임대등록 기한도 따로 적습니다. 종합부동산세 역시 소형 신축주택에 대한 세율 적용 시 주택 수 제외 특례가 있지만, 별도 요건과 신청 절차를 확인해야 합니다.
오피스텔은 작은 숫자 하나 때문에 수익 계산이 뒤집히는 물건입니다. 저는 입찰가를 정할 때 세제 특례가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 각각 계산합니다. 두 장의 계산서에서 모두 감당할 수 있는 가격이어야 마음 편히 입찰봉투를 넣을 수 있었습니다.
