상가 권리금 계약 서두르다 놓칠 뻔한 것들
몇 년 전 경매로 나온 상가를 보러 갔다가, 옆 점포의 권리금 계약 이야기를 들은 적이 있습니다. 새로 들어올 사람이 기존 임차인에게 권리금 4,000만 원을 주기로 했는데, 정작 건물주와는 보증금과 월세를 확정하지 않았더군요. 기존 임차인은 “지금 월세 그대로 갈 거예요”라고 했지만, 건물주의 생각은 달랐습니다. 그 말을 듣고 계약금부터 보냈다면 돈을 돌려받는 문제로 한참 다퉜을 겁니다.
상가 권리금 계약은 가게를 넘기는 사람과 들어오는 사람 사이의 약속입니다. 건물주와 맺는 임대차계약은 별개죠. 경매 물건을 볼 때도 점유자의 말만 듣고 권리관계를 판단하지 않듯, 권리금도 ‘누가 무엇을 약속할 수 있는지’부터 구분해야 합니다.
권리금 4,000만 원에 무엇이 들어 있는가
권리금은 보증금이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 시설·비품, 거래처, 영업상의 노하우, 자리의 이점 같은 가치에 지급하는 대가로 설명합니다. 그래서 계약서에 총액만 쓰면 나중에 다툴 거리가 많아집니다. 제가 보는 계약서는 시설 권리금, 영업 권리금, 자리의 가치가 어느 정도 반영됐는지부터 확인합니다.
예를 들어 카페 권리금 4,000만 원 중 2,500만 원이 시설값이라면, 냉난방기와 커피머신의 소유자, 구입 시기, 고장 여부를 확인해야 합니다. 리스 장비를 자기 물건처럼 넘길 수도 있고, 철거해야 할 인테리어를 자산처럼 계산할 수도 있으니까요. 사진과 비품 목록을 계약서에 붙이고, 인도 시 작동 상태까지 적어 두는 편이 안전합니다.
매출도 말로만 듣지 않습니다. 최근 매출 자료와 카드 매출, 임대료·관리비·인건비를 같이 봐야 합니다. 월매출 2,000만 원이라는 말보다 실제로 남는 돈이 얼마인지가 중요합니다. 계절을 타는 업종이라면 한두 달 숫자만으로 판단하기 어렵고요. 기존 업종과 다른 장사를 할 생각이라면 단골과 운영 노하우에 값을 매길 이유도 줄어듭니다.
건물주와 임대차 조건부터 맞춰 봤다
기존 임차인이 새 임차인의 월세를 확정해 줄 수는 없습니다. 건물주에게 직접 보증금, 월세, 관리비, 계약 기간, 업종 제한, 원상복구 범위를 확인해야 합니다. 말로 들은 조건은 계약 직전에 바뀌기도 합니다. 가능하면 새 임대차계약의 주요 조건을 서면으로 확인한 뒤 권리금 지급 일정을 잡습니다.
앞서 본 사례에서 권리금 4,000만 원을 2년 동안 회수한다고 가정하면 매달 약 167만 원입니다. 여기에 월세 230만 원과 관리비 35만 원을 더하면 매달 약 432만 원을 벌어야 그 세 항목만 감당합니다. 인건비, 재료비, 공과금, 세금은 아직 들어가지 않은 숫자입니다. ‘권리금만 회수하면 된다’는 계산이 얼마나 느슨한지 금방 드러납니다.
건물 등기사항증명서도 봅니다. 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류가 있는지, 이미 경매가 진행 중인지를 확인하는 겁니다. 경매가 걸린 상가라면 새 임대차의 대항력과 보증금 회수 가능성은 권리 순서에 따라 달라집니다. 이런 물건은 권리금이 싸다는 이유만으로 들어가면 위험합니다. 등기만으로 판단이 어려우면 입찰기록과 임대차 자료까지 확인한 뒤 법률 전문가에게 검토를 맡기는 게 낫습니다.
계약금보다 반환 조건을 먼저 썼다
권리금 계약서에서 제가 가장 오래 보는 부분은 계약이 틀어졌을 때입니다. 건물주와 새 임대차계약을 체결하지 못하면 이미 낸 계약금을 누가, 언제, 얼마 돌려주는지 명시해야 합니다. 임대인이 조건을 크게 바꾸는 경우, 새 임차인의 자금 사정으로 계약을 포기하는 경우, 인허가가 나오지 않는 경우를 같은 사유로 묶어 두면 분쟁이 생깁니다. 사유별로 처리 방법을 나눠 적어야 합니다.
잔금도 가능하면 새 임대차계약 체결, 점포 인도, 비품 확인과 맞물리게 잡습니다. 권리금을 모두 지급했는데 열쇠를 늦게 받거나 약속한 집기가 빠져 있으면 뒤늦게 다투기 어렵습니다. 기존 임차인의 미납 차임·관리비·공과금, 직원 문제, 거래처 채무를 누가 부담하는지도 확인합니다. 채무가 자동으로 넘어온다고 단정할 일은 아니지만, 인수 범위를 흐리게 써 놓으면 실제 영업을 시작할 때 발목을 잡습니다.
법무부가 게시한 권리금 표준계약서는 항목을 확인하는 출발점으로 쓸 만합니다. 다만 양식을 채웠다는 사실만으로 내 거래의 위험이 사라지지는 않습니다. 특히 음식점처럼 업종 신고나 영업자 지위 승계가 필요한 경우에는 관할 기관에 필요한 절차와 가능 여부를 계약금 지급 전에 확인합니다.
권리금 보호 규정도 만능은 아니다
상가건물 임대차보호법은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료할 때까지, 임대인이 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하거나 현저히 높은 임대 조건을 요구하는 등 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정합니다. 하지만 이 규정이 새 임차인에게 기존 조건으로 입점할 권리를 보장하는 것은 아닙니다. 기존 임차인에게 차임 연체 같은 사유가 있거나 법에서 정한 적용 제외 대상이라면 보호 여부도 달라집니다.
그래서 기존 임차인이라면 새 임차인을 건물주에게 언제, 어떤 조건으로 소개했는지 기록을 남겨야 합니다. 새 임차인이라면 ‘법이 권리금을 보호한다’는 설명만 믿고 돈을 먼저 보내지 말아야 합니다. 서로 다른 입장에서 보호받는 내용이 다르기 때문입니다.
저는 권리금이 비싼 가게보다 설명할 수 없는 권리금이 붙은 가게를 더 조심합니다. 시설과 매출을 확인하고, 건물주 조건을 받아 보고, 거래가 무산될 때 돈이 어떻게 움직이는지 적어 놓으면 비로소 가격을 판단할 수 있습니다. 현장에서는 서두르는 사람보다 한 번 더 확인한 사람이 오래 버팁니다.
