임의경매 강제경매 공매를 돌며 달라진 생각

법원 입찰장에서 초보 투자자와 이야기하다 보면 임의경매, 강제경매, 공매를 난이도 순서로 묻는 경우가 많습니다. 저도 처음엔 이름부터 구분해 외웠습니다. 그런데 몇 번 응찰하고 나니 이름보다 먼저 봐야 할 게 있더군요. 누가 어떤 근거로 팔고 있는지, 낙찰 뒤 내 돈으로 떠안을 권리가 있는지입니다.

임의경매는 담보권에서 시작한다

임의경매는 보통 은행 같은 채권자가 근저당권 등 담보권을 실행하면서 시작됩니다. 대출금을 갚지 못한 소유자의 부동산이 법원 경매에 나오는 장면을 떠올리면 쉽습니다. 민사집행법은 담보권 실행을 위한 부동산 경매를 신청할 때 그 담보권을 증명하는 서류를 내도록 합니다.

현장에서 흔히 보는 아파트 임의경매가 그래서 친숙합니다. 그렇다고 근저당권 하나만 확인하고 입찰가를 쓰면 위험합니다. 등기사항증명서의 권리 순서, 매각물건명세서에 적힌 인수 권리, 실제 점유자를 맞춰 봐야 합니다. 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못한다면 남은 보증금이 매수인 부담이 될 수 있습니다. 보증금 액수만 보고 판단할 일이 아니라 대항력과 배당요구, 예상 배당액까지 연결해서 봐야 하는 이유입니다.

예전에 입찰을 검토하던 집에서 등기부만 보면 뒤에 들어온 임차인처럼 보였는데, 현황조사 내용과 전입 관련 자료를 대조하니 날짜를 다시 확인할 필요가 있었습니다. 그날은 가격 계산을 멈추고 서류부터 다시 봤습니다. 몇백만 원 싸게 쓰는 기술보다 이런 멈춤이 손실을 막아줍니다.

강제경매는 집행권원을 들고 들어온다

강제경매는 채권자가 판결 등 집행권원을 바탕으로 채무자의 부동산을 집행하는 절차입니다. 임의경매처럼 해당 부동산에 설정된 담보권을 실행하는 것과 출발점이 다릅니다. 민사집행법도 강제경매 신청서에 집행할 수 있는 집행권원을 적도록 합니다.

투자자 입장에서 중요한 점은 둘 다 법원 경매라는 겁니다. 개시 원인은 달라도 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 등기사항증명서를 읽는 기본 작업은 같습니다. 사건명에 ‘강제’가 붙었다고 무조건 더 복잡하거나, ‘임의’가 붙었다고 안전한 물건은 아닙니다.

특히 매각물건명세서의 ‘매각으로 소멸하지 않는 권리’와 점유 관계는 입찰 전날에도 다시 확인합니다. 법원은 관계인의 진술을 토대로 명세서를 작성합니다. 현장 상황이 바뀌거나 진술만으로 확인되지 않은 부분까지 대신 보증해 주는 서류는 아닙니다. 저는 명세서와 현황조사보고서 내용이 어긋나면 점유자를 확인할 방법과 예상 명도 기간을 먼저 따집니다.

공매는 공고문부터 읽는 순서가 다르다

공매는 법원 경매와 운영 주체, 적용 절차가 다릅니다. 대표적인 압류재산 공매는 세금 체납으로 압류한 재산을 매각하는 절차입니다. 한국자산관리공사가 대행하는 물건은 온비드에서 입찰할 수 있습니다. 다만 온비드에 올라왔다고 모두 같은 종류의 압류재산은 아닙니다. 국유재산이나 공공기관 자산 등도 있으니 물건 이름보다 공고의 매각 주체와 조건부터 확인해야 합니다.

압류재산 공매에서는 공매공고와 공매재산명세서, 등기사항증명서를 함께 봅니다. 국세징수법상 공매공고에는 입찰 기간, 보증금, 매각결정기일뿐 아니라 매수인이 인수할 수 있는 권리에 관한 사항도 담깁니다. 세금이 끼어 있으니 등기된 압류 날짜 하나로 권리 관계를 끝냈다고 생각하면 곤란합니다. 임차인의 대항력, 배분 관계, 앞선 권리가 남는지 확인해야 합니다.

명도도 가볍게 보면 안 됩니다. 한국자산관리공사 역시 압류재산 공매의 임차인 명도 책임은 매수자에게 있다고 안내합니다. 화면에서 입찰을 끝냈다고 현관문까지 넘겨받는 건 아니죠. 점유자가 누구인지 모르거나 연락이 닿지 않는 물건이라면, 협의 비용과 소요 시간을 입찰가에 반영해야 합니다.

세 방식 모두 수익은 잔금 뒤에 계산된다

가령 주변 거래가격을 3억 원으로 보고 2억 4천만 원에 낙찰받았다고 해봅시다. 겉으로는 6천만 원 차이입니다. 그런데 인수할 임차보증금 3천만 원, 취득·등기 비용 1천만 원, 수리비 1천만 원, 명도와 대출이자 각 500만 원을 가정하면 투입액은 이미 3억 원입니다. 실제 세금과 비용은 사람과 물건마다 달라지지만, 낙찰가와 시세의 차이를 곧바로 수익으로 적으면 안 된다는 점은 같습니다.

그래서 저는 입찰 전에 세 칸을 적습니다. 첫째, 낙찰 후 사라지는 권리와 남는 권리. 둘째, 현재 점유자와 인도에 필요한 시간. 셋째, 잔금 마련부터 취득세·수리·보유이자까지 포함한 총투입액입니다. 경락잔금대출이 될 거라는 말만 듣고 잔금 계획을 세우지 않습니다. 금융기관의 물건별 심사와 내 자금 여력을 입찰 전에 확인합니다.

임의경매, 강제경매, 공매는 입구가 서로 다릅니다. 하지만 돈을 잃는 지점은 대개 비슷했습니다. 서류 한 줄을 서둘러 넘기고, 점유자를 숫자에서 빼고, 아직 손에 쥐지 않은 시세차익을 먼저 믿을 때였습니다. 저는 모르는 권리가 남아 있는 물건이면 좋은 가격처럼 보여도 입찰표를 접는 편입니다.