하남 미사대로 오피스텔 경매, 1% 450만

한줄 요약

8월 24일 입찰, 12회 유찰로 최저가 450만원까지 떨어진 하남 미사대로 오피스텔 경매.

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경매물건 주소 경기도 하남시 미사대로 410, 9층101-928호

하남시 미사대로에 위치한 27.6㎡(8.4평) 오피스텔입니다. 위치적으로는 미사역과 가까워 교통이 편리하고, 주변에 상업시설도 많아 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 면적이 작은 편이라 투자보다는 임대 수익을 노리는 게 맞을 듯합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 2,800만원이었지만 12회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 450만원까지 떨어졌습니다. 이 정도면 거의 줍줍 수준인데, 인근 오피스텔 시세를 보면 대략 2억 전후로 거래되고 있는 상황입니다. 예상 낙찰가는 473만원 전후로, 감정가 대비 99% 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 22일 압류로, 이로 인해 선순위 권리가 말소될 가능성이 높습니다. 그러나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 위험은 현재까지는 발견되지 않았습니다만, 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 극단적인 유찰은 단순히 가격 때문에 입찰자가 없는 게 아니고 다른 복합적인 요인이 있을 가능성이 큽니다. 예를 들어, 명도 문제가 있을 수도 있고, 임차인과의 법적 분쟁이 있을 수도 있습니다. 따라서, 리스크를 감수할 각오가 없다면 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 월세로 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만, 이 물건의 복잡한 배경을 고려한다면 권장 입찰가는 최저가를 크게 넘기지 않는 선에서 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 21만원으로 예상되며, 총 투자금은 대략 500만원 내외로 보입니다. 여러모로 조심스럽게 접근해야 할 물건임을 잊지 마세요.