춘천 신동면 부동산 경매, 5회 유찰 1.1억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 1.1억까지 떨어진 매력적인 가격이지만, 임차인의 대항력이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 신동면 솟발길 17-10

이 물건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 솟발길에 위치한 부동산입니다. 면적은 449.0㎡로 약 135.8평입니다. 주거용보다는 상업용이나 개발용으로 적합할 수 있는 크기입니다. 신동면은 춘천 시내와 비교적 가깝고, 자연환경이 좋은 편인데요. 다만 교통편은 조금 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 4억 8,620만원이었지만, 5번의 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 1억 1,673만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격인데요. 인근의 유사 부동산 시세와 비교해도 상당히 저렴해 보입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,257만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 25일 설정된 근저당권입니다. 문제는 을구 8번 임차권등기인데요, 임대차보증금 3억 3천만원이 설정돼 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 이 부분이 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이 물건의 가격 매력은 상당합니다. 하지만 임차인의 보증금 인수 가능성이 큰 부담입니다. 예상 수익률은 임차인 문제 해결 여부에 달려있다고 봅니다. 긍정적인 요인은 향후 개발 가능성이나 주변 환경의 변화가 있겠지만, 당장 임차인 문제를 해결할 수 있는 방안이 없다면 투자에 신중해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 경우 예상 경쟁률은 낮을 수밖에 없어요. 임차인 문제를 해결할 수 있는 법적인 지식이나 경험이 충분하다면, 도전해 볼 만한 물건입니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 1억 2천만원 정도로 잡아볼 수 있습니다. 취등록세는 약 563만원 정도를 예상하면 됩니다. 하지만 임차인 문제를 해결할 자신이 없다면, 다른 물건을 찾는 것이 나을 수도 있습니다.