홍천 서면 부동산 경매, 3회 유찰 11억

한줄 요약

솔직히 말하면, 3회 유찰돼 최저가가 11억까지 내려왔는데, 농지취득자격증명과 분묘 문제는 꼭 짚고 넘어가야 해요.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 홍천군 서면 굴업리 292

강원도 홍천군 서면 굴업리에 위치한 이 부동산은 무려 111,691㎡, 약 33,786평에 달하는 넓은 토지입니다. 주변은 주로 농지와 임야로 이루어져 있으며, 일부는 도로로 사용되고 있죠. 한적한 지역으로 교통이 불편할 수 있으니 차량 접근성을 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 32억 3,763만원이었지만, 현재 최저입찰가는 11억 1,050만원으로 감정가의 34%밖에 안 됩니다. 3회 유찰된 만큼 가격이 크게 내려가긴 했지만, 인근 시세와 비교했을 때도 충분히 매력적인 가격대라 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 11억 6,603만원 전후로 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 3일 설정된 근저당권입니다. 따라서 근저당권 이후의 권리들은 모두 소멸될 가능성이 큽니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등의 리스크가 있으며, 일부 목록에 대해 분묘가 있을 수 있어 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 농지와 임야는 개발 가능성이 낮아 투자 매력도가 떨어질 수 있지만, 대규모 토지라는 점에서 장기적인 안목으로 접근하면 좋습니다. 그러나 불법 형질변경이나 휴경에 따른 원상회복 명령 가능성은 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 토지의 용도 변경 가능성에 따라 달라질 것이며, 이는 지역 개발 계획에 대한 철저한 조사 후 판단해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해 농지취득자격증명과 분묘 여부가 걸림돌입니다. 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 현재 최저가에서 크게 벗어나지 않는 11억 5천만원 정도가 적당하다고 봅니다. 취등록세는 약 5,363만원 정도가 예상되니 총 투자금은 11억 6천만원대를 준비해야 할 것입니다. 리스크를 감수할 수 있는지 잘 판단해보세요.