강남 역삼동 주택 경매, 9회 유찰 3천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 9회 유찰된 강남 주택은 말 그대로 '위험과 기회가 공존'하는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동,풀향기주택)

강남구 역삼로11길에 위치한 이 주택은 '풀향기주택'이라는 이름답게 주택과 근린생활시설이 혼재된 구조예요. 면적 정보가 제공되지 않아 정확한 규모를 파악하기 어렵지만, 강남의 중심부에 위치해 있어 교통이나 생활 편의성은 뛰어난 편입니다. 다만, '위반건축물'로 등재된 점이 마음에 걸리네요.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 7,501만원에서 9회 유찰된 현재 최저입찰가는 3,691만원으로, 감정가 대비 87% 할인된 가격이에요. 이 정도라면 인근 시세 대비 상당히 매력적인 가격이지만, 예상 낙찰가가 약 3,875만원으로 저렴하다는 점에서 뭔가 문제가 있는 건 아닌지 의심이 드네요.

권리분석, 여기가 핵심

2024년 5월 13일의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하다고 되어 있어, 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있어요. '위반건축물'이라는 점이 법정지상권이나 유치권 문제로 이어질 수 있으니, 반드시 사전 조사와 전문가의 조언이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

강남이라는 입지 자체는 확실한 장점입니다. 그러나 '위반건축물'과 건물만의 매각이라는 점이 리스크로 작용합니다. 예상 수익률은 매력적일 수 있지만, 명도 난이도나 법적 문제로 인해 추가 비용이 발생할 가능성이 큽니다. 솔직히, 리스크 관리가 철저히 필요할 것 같아요.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁자가 많지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두어 3,800만원대로 설정하고, 취등록세 약 178만원을 포함한 총 투자금을 잘 계산해야 할 것입니다. 하지만, 명도 문제와 법적 리스크를 해결할 수 있는 자신이 없다면 신중히 고려해보는 게 좋겠네요.