관악 신림동 건물 경매, 1회 유찰 15억

한줄 요약

신림동의 이 물건, 매력적인 감정가 대비 21% 할인된 가격이지만, 위반건축물 문제와 용도 변경 문제는 주의가 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4616

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 1506-2

서울 관악구 신림동에 위치한 이 건물은 175.1㎡(53.0평) 규모로, 다양한 용도로 사용할 수 있는 잠재력이 있는 부동산입니다. 다만, 건물의 1층이 공부상 주차장으로 되어 있으나 현재는 창고로 사용 중이고, 4층은 근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 사용 중이라 용도 변경 문제를 해결해야 할 수 있습니다. 주변은 대학가 근처라 임대 수요가 꾸준한 지역이지만, 교통 혼잡이 단점으로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 8,462만원이지만 현재 최저입찰가는 15억 770만원으로, 감정가의 79% 수준입니다. 인근 지역의 비슷한 규모 건물 시세와 비교했을 때 약 21% 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 15억 8,308만원 전후로 볼 수 있습니다. 이 정도면 서울 시내에서 이 정도 크기의 건물을 확보할 수 있는 좋은 기회일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 건물 각각에 근저당이 설정되어 있습니다. 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 주의해야 합니다. 특히, 건물 대장에 위반건축물로 표기되어 있어, 추후 이를 해소해야 할 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 신림동은 꾸준한 임대 수요로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 그러나 위반건축물 문제와 용도 변경 문제는 투자 수익에 변수가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 연 4.5% 정도로 보이며, 법적 절차를 통해 문제가 해결된다는 가정 하에 이 정도 수익률이 나올 수 있습니다. 호재로는 인근 대학가와의 근접성, 악재로는 복잡한 권리관계와 위반건축물 문제를 들 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적이지만 만만치 않은 도전입니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 15억 5천만원 정도로 보는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세는 약 7,282만원이 예상되며, 총 투자금은 약 16억 2천만원 정도로 잡아야 할 것 같습니다. 리스크를 감수할 수 있다면, 장기적인 관점에서 괜찮은 투자처로 보입니다.