완산구 삼천동 부동산 경매, 2회 유찰 21억

한줄 요약

2회 유찰로 반값이 된 삼천동 부동산, 농지취득자격이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동3가 7

전주시 완산구 삼천동3가에 위치한 이 부동산은 면적이 무려 8507.0㎡(약 2573.4평)로 상당히 넓습니다. 이곳은 일괄매각으로 제시외 수목과 관정도 포함된다고 하니 활용 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 주변은 전답 지역으로 개발 가능성은 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 43억 5,485만원이었으나 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 21억 3,387만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 농지라는 특수성을 고려해야 합니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 22억 4,057만원 정도로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 10월 27일에 설정된 근저당권입니다. 이 권리보다 선순위는 없으므로 큰 문제는 없을 듯합니다. 하지만 농지취득자격증명은 필수인데, 미제출 시 보증금이 몰수되니 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지라는 점에서 투자 수익률을 바로 잡아내기는 어려움이 있습니다. 수익률보다는 장기적인 관점에서 활용 방안을 고민해야 할 것 같습니다. 다만, 제시외 수목과 관정을 잘 활용한다면 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명과 같은 까다로운 조건이 있기 때문입니다. 입찰가는 취등록세 약 1억 306만원을 포함하여 총 투자금을 22억 초반으로 잡으시면 적당할 것 같습니다. 농지 활용 계획이 확실하다면 입찰해도 좋을 것 같네요.