전의면 관정리 부동산 경매, 127억

한줄 요약

1회 유찰로 가격이 내려갔지만, 권리관계가 복잡해 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 전의면 관정리 485-5

세종특별자치시 전의면 관정리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 무려 38,602㎡(약 11,677평)에 달합니다. 주변은 주로 농업지역으로, 개발 가능성이 있는지 확인이 필요합니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 세종시의 발전 가능성을 고려하면 장기적으로 매력적인 위치일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 181억 5,485만원이었으나, 1회 유찰로 최저입찰가가 127억 839만원으로 내려갔습니다. 감정가의 70% 수준으로, 30% 할인된 금액입니다. 인근 시세와 비교해보면, 대규모 토지 특성상 직접적인 비교는 어렵지만, 세종시의 발전 가능성을 고려하면 경쟁력이 있다고 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

각 목록별로 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2012년에서 2020년 사이에 설정된 근저당권으로, 이를 모두 말소하기 위해서는 낙찰가가 이를 초과해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히, 목록5의 제시외 건물 중 일부가 매각 제외 대상이므로 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 세종시는 정부의 정책에 따라 개발 가능성이 크지만, 이 물건은 대규모 토지로 인해 관리 및 개발에 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라질 것입니다. 투자 시에는 세종시의 장기적인 발전 계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높을 가능성이 있지만, 복잡한 권리관계로 인해 전문적인 지식이 필요합니다. 예상 낙찰가는 133억 4,381만원 전후로 보이며, 취등록세 약 6억 1,381만원을 포함한 총 투자금은 약 140억 내외가 될 것으로 보입니다. 이 정도로 복잡한 물건은 솔직히 신중한 검토가 필요하고, 권장 입찰가는 130억 초반으로 설정하는 것이 적절할 듯합니다.