중구 사정동 부동산 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

이번 경매 물건은 4회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 24%에 불과한 정말 저렴한 가격입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 사정동 산1-1

대전광역시 중구 사정동에 위치한 이 부동산은 면적이 약 13만 9102㎡로 상당히 넓은 편입니다. 위치적으로는 대전 도심에서 조금 떨어져 있지만, 주변에 자연환경이 잘 보존되어 있어 장기적으로 개발 가능성이 있는 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 이러한 대규모 부지는 향후 개발 여지에 따라 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 2,995만원이었지만, 4회 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 1억 323만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이라면 인근 시세와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편이죠. 예상 낙찰가는 1억 839만원 전후로 볼 수 있으며, 취등록세 약 498만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 1,337만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 3일 압류가 있으며, 무엇보다도 이 물건은 지분매각이라는 점이 걸립니다. 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있지만, 이 부분이 실제 입찰에 큰 변수가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 반드시 체크해야 합니다. 또, 유치권이나 법정지상권 같은 복잡한 권리가 있을 가능성은 낮지만, 그래도 꼼꼼히 살펴보는 것이 안전합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 그러나 이 물건은 지분매각이라는 특성상, 향후 개발이나 매각에 있어 공유자와의 합의가 중요할 수 있습니다. 예상 수익률은 지역 개발 여부에 따라 크게 달라질 수 있지만, 현재로서는 저렴한 매입가 자체가 큰 장점입니다. 다만, 공유자와의 협의가 어려울 경우에는 문제가 될 수 있으니 이 부분도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있으므로 이 부분이 변수입니다. 내 경험상 권장 입찰가는 1억 839만원 전후로 보고, 취등록세 포함 총 투자금을 1억 1,337만원 정도로 잡으면 좋겠습니다. 명도나 소유권 이전에는 큰 어려움이 없을 것으로 보이나, 유찰 사유를 꼼꼼히 검토하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.