덕진구 오공로 부동산 경매, 3회 유찰 2.3억

한줄 요약

3회 유찰로 66% 할인된 매력적인 가격이지만, 유치권 신고가 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 오공로 43-34, 1층 101호

전주 덕진구 오공로에 위치한 이 부동산은 1층 101호에 자리한 물건입니다. 면적이 기재되어 있지 않아 정확한 규모 파악이 어렵지만, 공실 상태라 명도 문제는 없을 것으로 보입니다. 주변은 주거와 상업지역이 혼재된 곳으로, 교통편은 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 7,200만원이었지만, 3회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 2억 3,049만원으로 대폭 하락했습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 주변 시세 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 유사 물건의 실거래가를 감안하면 상당히 매력적인 입찰가로 보입니다. 예상 낙찰가는 2억 4,202만원 전후가 될 것으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 12월 31일 설정된 근저당권입니다. 하지만 가장 큰 문제는 2024년 8월 26일 주식회사 이원이 공사대금을 이유로 유치권을 신고했다는 점입니다. 다행히도 신청채권자가 유치권 배제를 신청했으나, 성립 여부가 불확실해 입찰에 신중을 기해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 또는 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적인 매력이 큽니다. 하지만 유치권 문제가 해결되지 않는다면, 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 유치권 문제가 해결될 경우에만 긍정적으로 볼 수 있습니다. 인근 개발 계획이나 교통 편의성 등은 호재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려할 때, 솔직히 유치권 이슈가 가장 걸립니다. 만약 유치권 문제가 해결된다면 예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 약 2억 3,500만원 정도가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 1,113만원 정도로 예상되며, 이 부분도 투자 계획에 포함시켜야 합니다.