대전 유천동 빌라 경매, 2회 유찰 7.7억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온, 대전 유천동의 넓은 면적 빌라 투자 기회

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 유천로58번길 32 (유천동,시티빌)

대전 중구 유천동에 위치한 시티빌, 331.2㎡(100.2평)로 상당히 넓은 빌라입니다. 인근에는 다양한 상업시설과 학교가 있어 생활 편의성이 높으며, 교통도 편리한 편입니다. 다만, 대로변에서는 조금 떨어져 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 9,081만원인데, 현재 최저입찰가는 7억 7,949만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 약 51% 저렴하게 시작할 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 대략 8억 1,847만원 정도로 보이며, 이는 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2018년 7월 4일 근저당권과 목록2의 2017년 11월 1일 근저당권이 있습니다. 등기부 및 현황조사서에서 임차인 현황을 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 현재로서는 없습니다. 다만, 일괄매각 조건이니 전체 권리분석을 철저히 해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번 유찰된 이유가 있을 수 있습니다. 주변 시세 대비 저렴하게 시작할 수 있는 점은 매력적이나, 임차인 대항력 및 명도 난이도는 신중히 검토해야 합니다. 하지만 대전 중구 지역의 지속적인 발전 가능성을 생각하면 중장기적으로는 유리할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 4.5% 정도로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 수 있지만, 유찰 이유를 명확히 파악해야 합니다. 권장 입찰가는 8억 초반대가 적당할 듯하며, 취등록세 약 3,764만원을 포함한 총 투자금은 약 8억 5천만원 정도로 예상됩니다. 주변 환경과 권리분석을 철저히 한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있는 물건입니다.