유성 덕명로 부동산 경매, 15.6억

한줄 요약

대전 유성구 덕명로에 위치한 부동산 경매 물건, 1회 유찰 후 감정가 대비 30% 할인된 가격에 도전해볼 만합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4988

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 덕명로81번길 12-9

대전 유성구 덕명로81번길 12-9에 위치한 이 부동산은 면적이 422.5㎡(127.8평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 환경을 갖추고 있으며, 교통편도 비교적 좋은 편입니다. 한 가지 걸리는 건, 제시외 건물이 포함되어 있어 이를 어떻게 활용할지 고민이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 3,356만원이지만, 1회 유찰 후 최저입찰가는 15억 6,349만원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준이라, 인근 시세와 비교하면 매력적인 가격입니다. 인근 유사 매물의 실거래가가 20억대로 형성되어 있는 점을 감안하면, 28% 정도 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 16억 4,167만원 전후가 될 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 26일 근저당권으로 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 솔직히 말하면 이런 부분은 리스크가 될 수 있으니, 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니, 철저한 점검이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

해당 지역은 대전의 개발 계획과 맞물려 중장기적으로 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 월세로 전환할 경우, 연 수익률은 약 5%로 예상되지만, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 큽니다. 다만, 제시외 건물 활용 및 임차인 문제 해결이 투자 성공의 관건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면 예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 첫 유찰 후 가격이 매력적이라 많은 투자자들이 관심을 가질 것입니다. 권장 입찰가는 16억 5천만원 정도로 설정하는 게 좋겠고, 취등록세 약 7,551만원을 포함한 총 투자금은 17억 2천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 꼼꼼한 권리분석과 현장답사는 필수입니다.