재개발입주권 경매에 혹했다가 입찰표를 접은 날

몇 년 전 재개발구역의 낡은 빌라를 보러 갔다. 경매 최저가는 주변 신축 아파트 시세보다 한참 낮았다. 현장에서는 이미 이주가 시작됐고, 중개업소 유리창에는 ‘입주권 물건’이라는 글씨가 붙어 있었다. 그런데 조합에 확인할 항목을 적다 보니 입찰표를 쓰기가 어려워졌다. 경매로 건물을 사는 것과 새 아파트를 분양받을 권리를 확보하는 것은 서로 다른 문제였다.

등기부에 재개발입주권은 적혀 있지 않았다

등기부에서는 소유권과 근저당권, 가압류 같은 권리를 확인한다. 재개발입주권의 가능성은 거기서 끝나지 않는다. 해당 물건이 조합원 분양대상인지, 종전 소유자가 분양신청을 했는지, 낙찰자가 그 지위를 이어받을 수 있는지를 따로 확인해야 한다. 경매 감정평가서에 ‘재개발구역 소재’라고 적혀 있어도 입주권 보증서처럼 읽으면 곤란하다.

내가 먼저 보는 것은 정비구역 지정 고시와 권리산정기준일이다. 오래된 단독주택을 여러 호실로 나눈 빌라라면 특히 그렇다. 도시 및 주거환경정비법 제77조는 일정한 토지 분할이나 다세대주택 전환 등으로 소유자 수가 늘어난 경우, 기준일을 따져 분양받을 권리를 산정하도록 한다. 건물마다 등기가 따로 있다는 이유만으로 각 호실에 입주권이 하나씩 나온다고 계산하면 위험하다. 해당 구역의 고시문, 건축물대장, 토지대장과 지자체 조례를 함께 봐야 한다.

조합원이 될 수 있는지와 실제 분양대상인지는 또 별개다. 분양신청 기간을 놓쳤거나 신청을 철회한 소유자의 물건이라면 현금으로 보상받는 절차에 들어갔을 수 있다. 이런 물건을 낙찰받아 뒤늦게 신청서를 내면 된다고 생각해서는 안 된다. 재공고나 재신청 가능성은 사업 진행 상황과 조합의 절차를 확인해야 한다. 나는 입찰 전에 조합에 해당 호실의 분양신청 여부와 관리처분계획상 지위를 문서로 확인하려고 한다.

관리처분인가 뒤에는 낙찰 시점이 더 무거워진다

재개발에서는 관리처분계획 인가일도 반드시 찍어 봐야 한다. 도시 및 주거환경정비법 제39조에 따르면 투기과열지구의 재개발사업에서 관리처분계획 인가 후 토지나 건축물을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 법에서 정한 예외는 있지만, 경매라는 이유만으로 자동 적용되는 것은 아니다. 구역의 투기과열지구 지정 여부, 인가일, 취득 시점, 양도인에게 적용될 예외 요건을 개별 물건에 맞춰 확인해야 한다.

이 대목에서 경매 화면의 짧은 문구가 사람을 헷갈리게 한다. ‘조합원 분양신청 완료’는 종전 소유자의 신청 사실을 말할 뿐, 낙찰자의 지위 승계까지 확정해 주는 문장이 아니다. 매각물건명세서와 현황조사서도 읽되, 조합과 관할 구청의 확인을 더한다. 구두로 “될 것 같다”는 답을 들었다면 담당자, 확인 날짜, 판단 근거를 기록하고 가능하면 서면 회신을 받는다. 답이 엇갈리는 물건은 가격을 조금 더 낮춰 쓰는 방식으로 해결되지 않는다.

입주권이 여러 개 필요한 사람이라면 자신의 기존 정비사업 분양 이력도 확인해야 한다. 투기과열지구에는 일정 기간 다른 투기과열지구 정비사업의 분양신청을 제한하는 규정도 있다. 물건 자체의 자격을 확인하고도 내 세대의 자격에서 막힐 수 있다는 뜻이다.

낙찰가만 적으면 수익 계산이 늘 예뻐진다

숫자를 한 번 놓고 보자. 아래는 계산 방식을 보여 주기 위한 가정이다. 낙찰가 3억 8천만 원, 앞으로 낼 추가분담금 2억 1천만 원, 취득과 등기에 드는 돈 2천5백만 원, 이자와 명도·보유 비용 2천5백만 원이면 합계가 6억 4천만 원이다. 비교한 신축 시세가 6억 7천만 원이어도 차이는 3천만 원이다. 매도 비용과 세금, 공사 지연에 따른 이자를 넣기 전부터 여유가 얇다.

추가분담금은 확정된 숫자처럼 다루지 않는다. 조합원 분양가, 종전자산 평가액과 권리가액, 이미 낸 분담금, 향후 납부 일정과 공사비 증액 가능성을 나눠 봐야 한다. ‘권리가액이 2억’이라는 말만 듣고 낙찰가에서 2억을 빼는 식의 계산은 맞지 않는다. 조합이 보유한 납부 내역과 관리처분계획을 대조하고, 미납금이나 이주비 대출의 처리 방식도 확인한다.

대출도 입찰 전에 금융기관에 물어야 한다. 경락잔금대출 예상액과 추가분담금 마련 계획은 서로 다른 문제다. 낙찰 후 잔금을 내야 하는 날짜는 기다려 주지 않는데, 조합원 분양이나 준공 일정은 밀릴 수 있다. 나는 예상 대출액을 최대로 잡아 수익률을 만드는 계산을 믿지 않는다. 금리가 오르거나 입주가 1년 늦어져도 버틸 현금이 있는지부터 본다.

현장에서 확인하는 것들

이주가 진행 중인 구역이라도 점유자를 확인한다. 소유자가 사는지, 임차인이 있는지, 대항력이나 보증금 인수 가능성은 없는지 확인해야 명도 비용과 시간을 잡을 수 있다. 건물이 이미 비어 보여도 우편물, 관리비, 열쇠 인도 문제는 남아 있을 수 있다. 조합의 이주 일정과 실제 점유 상태가 다른 경우도 있다.

• 법원 자료에서는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관계를 확인한다.
• 관할 구청에서는 정비구역 고시, 권리산정기준일, 사업 단계와 투기과열지구 관련 사항을 확인한다.
• 조합에서는 분양신청과 분양대상 여부, 관리처분계획, 분담금 납부 내역과 승계 절차를 확인한다.
• 금융기관에는 잔금대출 가능액과 시기, 추가분담금 마련에 필요한 자금을 따로 문의한다.

그날 봤던 빌라는 끝내 응찰하지 않았다. 낙찰가가 더 내려가면 다시 볼 생각은 있었지만, 먼저 풀어야 할 자격 문제가 남아 있었다. 재개발 물건은 낡은 집을 싸게 사는 거래처럼 보여도 실제로는 시간, 자격, 현금흐름을 함께 사는 거래다. 셋 중 하나가 흐릿하면 입찰장에서는 펜을 내려놓는 쪽이 내 경험상 덜 비쌌다.