동탄전세 낀 매물을 보며 다시 확인한 것들

얼마 전 동탄에서 전세를 끼고 나온 아파트 매물을 검토했다. 매도인이 말한 전세보증금은 3억 8천만 원. 가격만 보면 괜찮아 보였지만, 제 눈은 먼저 등기부의 근저당 설정일과 임차인의 전입일로 갔다. 경매 물건을 볼 때도 늘 그 순서다. 보증금이 누구 돈이고, 집이 넘어가면 누가 그 돈을 돌려줘야 하는지부터 알아야 한다.

동탄전세를 찾는 사람은 출퇴근 거리와 단지 상태가 급하다. 전세 낀 집을 사는 투자자는 매매가에서 보증금을 빼고 필요한 현금을 계산하기 쉽다. 양쪽 모두 그 계산만으로 계약하면 곤란하다. 같은 3억 8천만 원이라도 선순위 권리와 집값에 따라 보증금을 회수할 가능성이 달라진다.

매물 가격보다 먼저 본 날짜 세 개

제가 적어 놓는 날짜는 임차인의 실제 입주일, 전입신고일, 확정일자다. 여기에 등기부상 근저당권 설정일을 나란히 놓는다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 그다음 날부터 대항력을 갖는다. 확정일자까지 갖췄다면 경매 때 배당받을 순위를 따질 근거도 생긴다. 다만 날짜 하나만 떼어 보고 ‘무조건 안전하다’고 말할 수는 없다.

가령 임차인이 먼저 들어와 대항력을 갖춘 뒤 근저당권이 설정됐다면, 그 임차인의 보증금은 경매 낙찰자에게도 문제가 될 수 있다. 배당으로 얼마를 받았는지, 남은 보증금이 있는지까지 확인해야 입찰가를 계산할 수 있다. 반대로 근저당권이 앞서 있다고 해서 임차인이 손실을 반드시 본다고 단정할 수도 없다. 낙찰대금, 다른 권리, 배당요구 여부에 따라 실제 회수액은 달라진다. 입찰장에서 싸게 샀다고 좋아했다가 인수할 보증금을 뒤늦게 발견하면 그건 싼 낙찰이 아니다.

일반 전세계약에서도 날짜는 중요하다. 계약할 때 본 등기부를 잔금일에 다시 발급받는다. 그 사이 소유자가 바뀌거나 새 담보권이 설정될 수 있어서다. 등기부 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 같은 권리침해 사항을, 을구에서는 근저당의 채권최고액과 설정일을 본다. 등기부에 적힌 채권최고액을 실제 대출잔액으로 착각해서도 안 된다. 필요한 경우 임대인에게 잔액을 확인할 자료를 요청한다.

동탄전세 시세는 같은 단지 안에서도 갈린다

동탄이라는 이름만 같아도 역까지 가는 시간, 준공 연도, 면적, 층, 집 상태가 다르다. 저는 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지와 비슷한 면적의 최근 매매·전월세 계약을 따로 본다. 계약일과 층을 확인하고, 갱신 계약인지도 구분한다. 공개된 거래는 신고 시차가 있을 수 있고, 신고된 금액이 지금 바로 체결할 수 있는 가격과 같지도 않다. 그래서 현재 나온 매물과 현장 중개업소의 설명도 함께 듣는다.

숫자를 넣어 보면 위험이 더 잘 보인다. 아래는 실제 동탄 거래가 아니라 계산을 위한 예다. 비슷한 집의 매매 가능 가격을 5억 원으로 잡고, 앞선 근저당 채권최고액이 8천만 원, 새 전세보증금이 3억 8천만 원이라고 해보자. 둘을 더하면 4억 6천만 원이다. 매매 예상 가격과의 차이는 4천만 원뿐이다. 가격이 조금 내려가거나 경매 비용과 다른 권리가 끼면 여유는 더 줄어든다. 저는 이런 집을 두고 ‘매매가가 전세금보다 높으니 괜찮다’는 말만 듣지는 않는다.

집주인 입장에서도 보증금을 매입 자금처럼 가볍게 쓰면 곤란하다. 만기에는 돌려줘야 할 돈이다. 다음 세입자의 보증금이 줄거나 집이 제때 팔리지 않을 때 어떻게 반환할지, 현금과 대출 가능액을 따로 계산해야 한다. 동탄전세 가격이 앞으로 오를 거라는 기대는 반환 계획이 될 수 없다.

보증 가입 가능하다는 말은 심사 결과가 아니다

현장에서 자주 듣는 말이 ‘이 집은 보증보험 되니까 걱정 없다’는 것이다. 그런데 공인중개사나 임대인의 예상과 실제 보증기관 심사는 다를 수 있다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 주택가격에 담보인정비율을 적용한 금액에서 선순위채권 등을 빼 보증한도를 계산한다. 주택가격을 어떻게 인정하는지, 임대인의 상태와 건축물대장에 문제가 없는지도 조건에 들어간다. 보증 가입 가능성을 계약 전에 확인하고, 실제 가입 신청 기한도 놓치지 않아야 한다.

예를 들어 앞의 가상 가격 5억 원에 담보인정비율 90%를 단순 적용하면 4억 5천만 원이다. 여기서 선순위채권 8천만 원을 빼면 3억 7천만 원이 남는다. 전세보증금 3억 8천만 원은 이 단순 계산의 한도를 넘는다. 실제 심사에서는 보증기관이 인정하는 주택가격과 채권 범위 등도 따지므로, 이 예시만으로 개별 집의 가입 여부를 확정할 수는 없다. 제가 이 계산을 하는 이유는 ‘가입될 것’이라는 구두 설명만 믿고 잔금을 치르지 않기 위해서다.

아파트라면 확인할 자료가 비교적 눈에 보이지만, 다가구주택은 다른 세입자의 보증금까지 살펴야 한다. 내 방의 등기부만 보고 전체 건물에 먼저 들어온 임차인이 얼마인지 알 수 없기 때문이다. 계약을 앞둔 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있고, 세금 체납 관련 자료도 요청할 수 있다. 설명을 거부하거나 자료가 서로 맞지 않으면 서두를 이유가 없다.

잔금일에 한 번 더 멈춰 보는 이유

계약 전에는 등기부와 건축물대장, 시세를 확인하고 특약에 약속한 내용이 실제로 가능한지 따져 본다. 잔금일에는 등기부를 다시 보고 집을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자 절차를 챙긴다. 전입신고를 했다는 사실만으로 그 순간 대항력이 생기는 것은 아니다. 효력 발생 시점을 알아야 잔금일 전후의 권리 변동도 신경 쓰게 된다.

경매 입찰이라면 여기서 한 단계 더 간다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 맞춰 보고 임차인의 점유와 배당요구 내역을 확인한다. 서류에 적힌 내용이 현장 상황과 어긋나거나 보증금 인수액을 계산할 수 없다면 저는 입찰가를 쓰지 않는다. 한 번 놓친 물건은 다음에 비슷한 게 나오지만, 잘못 인수한 보증금은 계약서 밖으로 사라지지 않는다.

동탄전세도 결국 한 채씩 봐야 한다. 위치가 마음에 들고 가격이 적당해 보여도, 보증금이 돌아올 길이 좁으면 좋은 집이라고 권하기 어렵다. 저는 전세를 낀 집을 볼 때마다 수익률보다 반환할 돈과 그 순서를 먼저 적는다. 현장에서는 그 메모 한 장이 들뜬 마음을 꽤 잘 붙잡아 준다.