법인등기 한 장 더 봤더니 입찰가가 달라졌다
경매 물건을 보다가 임차인 이름에 ‘주식회사’가 적혀 있으면 저는 서류를 한 장 더 꺼냅니다. 법인등기사항증명서입니다. 예전에는 법인 명의 임차인을 보면 직원이 살고 있더라도 주택임대차보호법상 대항력은 없겠거니 생각했습니다. 그 판단으로 입찰가를 높게 잡았다가, 현장 조사 중 입주한 직원의 전입 기록을 보고 계산을 다시 한 적이 있습니다. 법인이라는 글자만 보고 넘어갔으면 보증금 위험을 놓칠 뻔했습니다.
임차인이 법인이라면 전입한 사람부터 봅니다
주택임대차보호법에는 중소기업인 법인이 직원의 주거용으로 집을 빌린 경우가 나옵니다. 법인이 선정한 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생길 수 있습니다. 직원이 바뀌었다면 새 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생기는지도 따져야 합니다. 그러니 계약서의 임차인은 법인인데 전입세대에는 개인 이름이 나온다는 이유만으로 관계없는 점유자라고 단정하면 위험합니다.
저는 먼저 매각물건명세서의 임차인 이름과 보증금, 전입일자를 적습니다. 현황조사서에서 누가 살고 있다고 말했는지 확인하고, 법원 기록에 제출된 임대차계약서나 권리신고 자료가 있는지도 봅니다. 현장에서는 실제 거주자와 계약서상 법인의 관계를 묻되, 답변만으로 확정하지 않습니다. 직원의 전입 사실, 법인이 그 직원을 주거자로 선정했는지, 임대차가 언제 시작됐는지가 서로 맞아야 합니다.
법인등기는 이름과 대표자를 맞춰 보는 출발점입니다
법인등기사항증명서를 떼는 이유는 그 회사가 중소기업이라는 사실을 증명하려는 게 아닙니다. 법인등기에는 상호, 법인등록번호, 본점, 대표자와 변경 이력이 담깁니다. 임대차계약서에 적힌 회사가 권리신고를 한 회사와 같은 곳인지, 계약서에 서명한 사람이 당시 대표자였는지 대조할 수 있습니다. 상호가 바뀌었거나 본점이 이전됐다면 날짜를 이어서 봐야 합니다. 이름이 비슷한 회사 둘을 같은 임차인으로 착각하는 일도 막을 수 있고요.
여기서 멈추면 안 됩니다. 법인등기만으로 중소기업 해당 여부, 직원 선정 사실, 실제 주택 인도는 확인되지 않습니다. 자료가 부족하면 법원 기록에서 제출 서류를 확인하고, 필요한 경우 중소기업 해당 여부를 입증할 자료가 있는지 더 살핍니다. 확인되지 않은 부분은 입찰표의 ‘안전’ 칸에 넣지 않습니다. 대법원 인터넷등기소에서 법인등기와 부동산등기를 각각 볼 수 있지만, 두 서류는 보여주는 대상이 다릅니다. 법인등기는 회사의 신원을, 부동산등기는 해당 물건의 소유권과 담보권 등을 확인하는 데 씁니다.
보증금 8천만 원이 입찰가를 바꾸는 방식
가령 감정가 3억 원인 아파트가 최저가 2억 1천만 원까지 내려왔다고 해봅시다. 시세를 2억 8천만 원으로 보고 2억 3천만 원에 낙찰받으면, 겉으로는 5천만 원 차이가 납니다. 그런데 법인 임차인의 보증금이 8천만 원이고 낙찰자가 그 보증금을 떠안을 가능성이 있다면 이야기가 완전히 달라집니다. 취득세, 대출이자, 수리비, 명도 비용을 넣기도 전에 계산이 뒤집힙니다.
그 8천만 원을 실제로 인수하는지는 날짜와 배당 관계를 봐야 판단할 수 있습니다. 부동산등기의 선순위 권리 설정일, 직원의 주택 인도와 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 시간순으로 놓습니다. 대항력이 있는지와 보증금을 배당에서 얼마나 받을 수 있는지는 같은 질문이 아닙니다. 배당으로 전액을 받는지, 못 받은 금액이 낙찰자에게 남을 수 있는지까지 확인해야 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 법인 임차인이 있다는 사실 하나만으로 보증금 전액 인수나 전액 소멸을 단정하지 않는 이유입니다.
제가 입찰 전날 다시 보는 네 줄
- 계약서의 법인명·법인등록번호가 법인등기 및 권리신고 자료와 일치하는가
- 실제 거주 직원의 인도·전입 시점과 직원 변경 여부를 확인했는가
- 법인의 중소기업 해당 여부와 직원 선정 사실을 뒷받침할 자료가 있는가
- 선순위 권리, 확정일자, 배당요구를 반영해 보증금 잔액을 계산했는가
서류가 서로 어긋나거나 입주 시점을 확인할 수 없을 때는 예상 수익을 줄여 잡습니다. 물건이 좋아 보여도 보증금 인수 가능성을 숫자로 감당할 수 없다면 저는 입찰을 접습니다. 경매장에서 아쉬운 건 하루지만, 잘못 떠안은 보증금은 낙찰 뒤에도 오래 남습니다.
