부동산앱만 믿고 입찰장에 갔다가 발길 돌린 날
입찰장 가는 길에 부동산앱을 다시 켰다가 발길을 돌린 적이 있습니다. 전날까지는 시세보다 꽤 싸 보이는 아파트였습니다. 그런데 같은 단지의 최근 거래를 다시 보니 제가 비교한 집은 층도, 수리 상태도 달랐습니다. 그 차이를 입찰가에 반영하면 남는 돈이 거의 없더군요. 10년 넘게 경매를 다녀도 휴대전화 화면 하나로 마음이 흔들릴 때가 있습니다.
부동산앱은 물건을 찾는 데 빠르다
부동산앱의 가장 큰 장점은 속도입니다. 이동 중에도 단지 위치, 주변 매물, 최근 거래, 학교와 교통편을 한꺼번에 훑을 수 있습니다. 저는 경매 물건을 발견하면 먼저 주소를 지도에 찍고 인근 아파트나 빌라의 매물을 봅니다. 사진으로는 평범해 보이던 집이 큰 도로 바로 옆인지, 언덕 위인지도 이때 대강 드러납니다.
다만 앱 화면의 호가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 지금 당장 팔릴 가격이라는 뜻은 아닙니다. 3억 4천만 원에 나온 매물이 여럿 있어도 비슷한 집이 최근 3억 원 안팎에 거래됐다면 3억 4천만 원을 낙찰 후 매도가로 잡지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 거래금액은 실제 신고된 계약 자료지만, 이 역시 계약일과 공개 시점 사이에 차이가 있고 현재 시장에서 바로 받을 수 있는 가격과도 다를 수 있습니다.
같은 단지 거래라도 층과 상태를 나눠 본다
초보 때는 같은 평형의 최고 거래가가 눈에 먼저 들어옵니다. 저도 그랬습니다. 그런데 경매 물건이 저층인데 비교한 거래가 남향 고층이라면 가격표 두 개를 그대로 붙여 놓을 수 없습니다. 발코니 확장 여부, 내부 수리, 주차 여건도 확인해야 합니다. 빌라라면 같은 건물의 거래가 드물어 인근 거래를 볼 수밖에 없는데, 그때는 대지 지분과 건물 연식까지 차이가 납니다.
가령 예상 매도가를 3억 2천만 원, 입찰가를 2억 8천만 원으로 잡으면 화면에는 4천만 원 차익이 보입니다. 하지만 취득 관련 세금 500만 원, 수리비 600만 원, 보유 기간 이자 250만 원, 중개·기타 비용 250만 원, 명도 예비비 400만 원을 가정하면 2천만 원이 먼저 빠집니다. 남은 2천만 원도 매도 때의 세금과 예상보다 긴 보유 기간을 반영하기 전 금액입니다. 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라지니 이 숫자를 그대로 자기 물건에 옮겨 적으면 안 됩니다.
권리분석은 앱의 표시 한 줄로 끝나지 않는다
경매앱에 ‘권리분석 완료’ 같은 표시가 있으면 마음이 편해집니다. 그래도 저는 법원경매정보에서 사건번호를 다시 찾습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서의 권리 변동도 따로 확인합니다. 법원경매정보는 이 서류들과 경매기일을 확인할 수 있는 곳입니다. 앱에 옮겨진 짧은 설명보다 원래 문서의 날짜와 문구가 중요합니다.
특히 점유자가 누구인지, 임차인의 전입·확정일자와 배당요구 관계가 어떻게 되는지, 매수인이 인수할 수 있는 권리가 있는지 확인할 때는 한 줄 요약이 위험합니다. 현황조사서에 ‘폐문부재’라고 적혔다고 빈집으로 단정할 수도 없습니다. 서류끼리 내용이 다르거나 점유 관계가 불분명하면 입찰가를 조금 깎는 것으로 해결하려 들지 않습니다. 확인이 안 되는 물건은 그냥 보내는 편이 낫습니다.
현장에 가면 화면 밖의 비용이 보인다
앱으로 후보를 세 개쯤 추린 뒤에는 현장에 갑니다. 낮에는 건물 외벽과 누수 흔적, 주차 공간을 보고, 가능하면 저녁에도 주변을 걷습니다. 사진에는 조용해 보이던 골목이 배달 오토바이 통행로일 수 있습니다. 관리사무소나 인근 중개업소에서 확인할 수 있는 내용도 있지만, 들은 말은 다시 서류와 거래 자료에 맞춰 봅니다. 실제 점유자에게 무리하게 접촉해 답을 얻으려 하지는 않습니다.
대출도 앱 계산기 숫자만 믿기 어렵습니다. 경락잔금대출의 가능 금액과 금리는 물건, 낙찰자 조건, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 입찰 전에 자금 계획을 별도로 확인하고, 잔금이 예상보다 적게 나오는 경우까지 계산합니다. 경매에서는 싸게 낙찰받는 것보다 잔금을 치르고 버틸 수 있는지가 먼저입니다.
제 휴대전화에는 부동산앱이 여러 개 있지만, 입찰가를 대신 정해 주는 앱은 없습니다. 앱은 후보를 빨리 찾고 비교할 거래를 모으는 도구입니다. 마지막 숫자는 서류, 현장, 자금 사정을 맞춰 본 뒤 제가 책임지고 적습니다. 그 과정에서 수익이 얇아지면, 입찰장까지 갔더라도 빈손으로 돌아옵니다.
