빌딩매매 현장에서 월세표를 다시 본 이유

얼마 전 빌딩매매 물건을 보러 갔는데, 중개인이 건네준 월세표부터 눈에 들어왔습니다. 만실에 가까웠고 숫자도 그럴듯했죠. 그런데 한 층은 임차인이 이미 퇴거 의사를 밝혔고, 다른 층 임대료에는 곧 끝나는 무상임대 기간이 반영되지 않았습니다. 종이 위 월세와 앞으로 통장에 들어올 돈은 달랐습니다.

경매 물건을 볼 때도 비슷합니다. 감정가와 최저가만 보면 싸 보이지만, 점유와 권리관계를 확인한 뒤에는 계산이 완전히 바뀌곤 합니다. 일반 빌딩매매는 법원 서류 대신 매도인이 내놓은 자료를 받는 경우가 많습니다. 그래서 숫자 하나하나를 더 집요하게 맞춰 봅니다.

월세표에 적힌 돈이 전부 들어오지는 않는다

저는 호실별로 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 최근 임대료 수납 내역을 나란히 놓습니다. 계약서에는 월 300만 원인데 최근 몇 달간 200만 원씩만 들어왔다면 이유를 물어야 합니다. 연체인지, 한시적인 감액 합의인지, 계약서에 빠진 별도 약정인지에 따라 매수 뒤 받을 돈이 달라집니다.

공실도 ‘곧 임대된다’는 말로 채워 넣지 않습니다. 현장에 가면 그 이유가 보입니다. 같은 거리의 1층은 손님이 많은데 해당 건물 2층 계단이 좁고 엘리베이터가 느리다면, 2층 공실 기간은 길어질 수 있습니다. 평일 점심과 저녁, 주말에 한 번씩 걸어보면 중개 설명만으로는 알 수 없는 장면이 나옵니다.

한국부동산원의 상업용부동산 임대동향은 지역의 임대료와 공실 흐름을 보는 데 쓸 만합니다. 다만 그 수치를 개별 건물에 그대로 대입하지는 않습니다. 같은 상권 안에서도 출입구 위치와 층별 접근성에 따라 임대 가능 금액이 크게 벌어집니다. 인근에서 실제 계약된 조건까지 확인해야 월세표의 빈칸을 메울 수 있습니다.

서류와 현장을 맞춰 보면 비용이 보인다

등기사항증명서에서는 소유자와 근저당권, 가압류 같은 권리를 보고, 건축물대장에서는 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인합니다. 도면상 창고인 곳을 사무실처럼 임대하고 있다면 지금의 임대료를 계속 받을 수 있는지부터 따져야 합니다. 옥상에 얹은 구조물이나 뒤편 증축 부분도 현장과 대장을 대조해 봅니다.

오래된 건물은 설비비가 수익률을 조용히 깎습니다. 지하실 누수 흔적, 옥상 방수 상태, 승강기 점검 기록, 외벽 균열, 냉난방기 교체 시기를 봅니다. 수선 견적은 가능하면 업체에 직접 받아 둡니다. 매도인이 ‘몇 년은 거뜬하다’고 말한 설비가 잔금 뒤 바로 멈추면 그 비용은 결국 매수인 몫입니다.

임차인도 호실마다 따로 확인합니다. 계약 만료일과 갱신 여부, 보증금 반환 의무, 임대료 감액 약정이 중요한 이유입니다. 상가건물 임대차보호법상 건물을 양수하면 임대인의 지위를 승계하는 문제가 생기고, 건물 인도와 사업자등록을 갖춘 임차인의 권리도 검토해야 합니다. ‘건물만 사면 기존 계약은 다시 쓰면 된다’는 생각으로 들어가면 예상했던 명도 일정부터 어긋납니다.

30억짜리 건물을 숫자로 다시 계산해 봤다

가령 매매가 30억 원, 현재 월 임대료 합계가 1,500만 원인 건물이 있다고 해보죠. 월세만 열두 달 곱하면 연 1억 8,000만 원입니다. 여기서 건물주가 부담하는 관리비, 수선비, 공실에 대비한 비용 등을 연 3,000만 원으로 잡으면 연간 운영수익은 1억 5,000만 원, 매매가 대비 5%입니다. 매물 설명에 적힌 ‘연 6%’와는 이미 차이가 납니다.

월세 300만 원짜리 한 층이 비어 있는 상황도 넣어봅니다. 다른 조건이 같다면 연간 운영수익은 1억 1,400만 원으로 줄고 매매가 대비 3.8%가 됩니다. 여기에 대출 18억 원을 연 5% 이자로 썼다면 이자만 연 9,000만 원입니다. 원금 상환과 세금, 취득 비용을 빼기 전 남는 돈은 연 2,400만 원 수준입니다. 공실 한 칸이 얼마나 무거운지 이때 실감합니다.

이 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 실제로는 보증금 승계와 잔금 정산, 대출 실행 금액과 금리, 취득세, 중개보수, 건물분 부가가치세 처리까지 물건마다 다릅니다. 계약 전에 금융기관에서 해당 건물 기준의 대출 가능 금액을 확인하고, 세금은 거래 구조를 놓고 세무사와 계산해야 합니다. ‘대출은 충분히 나오겠죠’라는 말은 계산표에 넣을 숫자가 아닙니다.

계약금 넣기 전에는 빈칸을 남기지 않는다

제가 매도인 쪽에 요청하는 자료는 화려하지 않습니다. 전체 임대차계약서와 변경 합의서, 보증금 목록, 임대료 입금 자료, 관리비 정산 내역, 설비 수선 기록입니다. 자료가 서로 맞지 않으면 차이를 설명받고 계약서에 반영합니다. 특히 잔금일에 어떤 임차인의 보증금을 누가 얼마만큼 부담하는지 숫자로 적어야 뒤탈이 적습니다.

현장에서 확인한 하자는 구두 약속으로 넘기지 않습니다. 누수 보수나 미수 임대료, 공실 인도처럼 거래 가격에 영향을 주는 항목은 이행 시점과 불이행 시 처리 방법을 계약서 문구로 남깁니다. 매수 뒤에 해결할 수 있는 문제인지, 해결 비용을 감당할 수 있는 문제인지도 따로 봅니다. 초보라면 자료 제공을 계속 미루거나 임차인 조건을 확인할 수 없는 물건에서 발을 빼는 편이 낫습니다.

빌딩매매는 건물 외관보다 계약서 속 숫자와 현장의 상태가 오래 남습니다. 저는 월세가 높다는 말보다 그 월세가 언제까지, 어떤 비용을 치르고 들어오는지를 믿습니다. 그 질문에 답이 흐린 건물은 가격이 조금 싸도 제 돈을 넣지 않습니다.