당구장매매 현장을 돌며 권리금보다 먼저 본 것

제가 당구장매매 매물을 보러 가면 당구대보다 먼저 임대차 조건을 묻습니다. 손님이 제법 앉아 있고 시설도 깨끗한데, 건물주가 새 임차인에게 받을 월세는 기존보다 훨씬 높다는 물건이 있습니다. 그 순간 매도인이 보여준 수익표는 다시 써야 합니다.

경매 물건을 볼 때도 숫자보다 먼저 누가 어떤 권리를 갖고 있는지 확인합니다. 당구장도 비슷합니다. 권리금만 치르고 들어가면 끝나는 거래가 아닙니다. 자리를 쓸 수 있는 조건, 실제 매출, 넘겨받을 의무를 각각 확인해야 내 돈이 얼마나 묶이는지 보입니다.

권리금 2천만 원이 싸 보였던 이유

가령 당구대 8대가 있는 가게를 보증금 3천만 원, 권리금 2천만 원에 넘긴다고 해봅시다. 매도인은 인테리어에 7천만 원을 썼다고 말합니다. 하지만 새로 꾸미는 비용과 지금 그 시설을 사는 값은 다릅니다. 천의 마모, 쿠션 상태, 냉난방기 수명, 조명 교체비를 빼고도 그 가격을 낼 이유가 있어야 합니다.

당구대는 대수만 세면 안 됩니다. 손님이 실제로 쓰는 대가 몇 개인지, 수평과 쿠션 상태는 어떤지, 대 사이 간격은 충분한지 봅니다. 비품 목록에는 대와 의자뿐 아니라 점수판, 냉난방기, 간판까지 적습니다. 리스나 렌털 물건이 섞여 있다면 소유권과 남은 대금도 따로 확인합니다.

제가 값을 계산할 때는 시설값과 영업상 가치를 나눕니다. 시설은 중고로 팔 때 받을 만한 금액에서 수리비를 뺍니다. 영업상 가치는 검증한 매출로 감당할 수 있는 범위에서만 잡습니다. 매도인이 들인 돈이 아까운 마음은 이해합니다. 그렇다고 매수인이 그 지출을 그대로 돌려줄 이유는 없습니다.

매출표 한 장보다 열두 달의 흐름

당구장은 평일 낮, 평일 밤, 주말의 표정이 다릅니다. 현장 방문을 한 번으로 끝내지 않는 이유입니다. 손님 수를 대충 세는 대신 대별 사용 시간과 손님이 빠지는 시간을 적어둡니다. 주변에 새 당구장이 생겼는지, 주차가 불편해졌는지도 걸어서 확인합니다.

매도인이 월매출 1,200만 원을 말한다면 최근 12개월의 카드 매출, 현금영수증, 계좌 입금 내역, 예약·회원 기록을 서로 맞춰봅니다. 일시적인 대회 매출이나 특정 달의 성수기 매출을 평소 실력처럼 계산하면 곤란합니다. 자료를 보여주기 어렵다는 답이 나오면 매출 주장은 가격에 반영하지 않습니다.

예를 들어 월매출이 실제로 1,200만 원이고 월세 250만 원, 관리비 60만 원, 인건비 350만 원, 전기·가스 등 100만 원, 소모품 50만 원, 카드 수수료 30만 원, 기타 비용 60만 원이라면 장부상 300만 원이 남습니다. 여기에 직접 일하는 운영자의 노동값을 월 250만 원으로 잡으면 남는 돈은 50만 원입니다. 세금, 장비 수리, 예상 밖의 휴업 비용까지 넣으면 더 줄 수 있습니다. ‘월 300만 원 순익’이라는 말을 듣고 입찰하듯 덤빌 숫자는 아닙니다.

건물주와 구청 확인이 계약금보다 앞선다

기존 임차인이 가게를 넘기겠다고 해도 제가 같은 월세로 들어갈 수 있다는 뜻은 아닙니다. 건물주와 새 임대차계약의 보증금, 월세, 기간, 원상복구 범위를 직접 확인합니다. 임대인의 동의가 필요한 계약 구조인지도 계약서로 봅니다. 기존 임차인의 남은 계약기간을 제 영업기간처럼 계산하지 않습니다.

상가건물 임대차보호법에는 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 있습니다. 그렇다고 매수인의 매출이나 권리금 회수를 보장해 주지는 않습니다. 권리금을 지급하기 전에 새 임대차계약이 성립하지 않을 때 계약금을 어떻게 돌려받는지, 인도일에 어떤 시설을 넘기는지 문서로 정해야 합니다.

당구장업은 체육시설업 신고 대상입니다. 영업을 양수하면 체육시설법상 신고에 따른 권리·의무를 승계할 수 있으니 관할 구청에 기존 신고 상태와 승계 절차를 확인합니다. 건축물대장에 적힌 용도, 실제 사용 공간, 소방시설 상태도 현장과 대조합니다. 기존에 영업 중이라는 사실만으로 새 운영에 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다. 회원에게 미리 받은 이용료나 남은 쿠폰이 있다면 수량과 처리 책임까지 적어야 합니다.

잔금 날 뒤늦게 나오는 돈

초기 자금은 보증금과 권리금의 합계보다 큽니다. 앞의 예에서 보증금 3천만 원, 권리금 2천만 원에 천갈이·조명 등 수리비 700만 원, 초기 운영자금 1천만 원을 잡으면 필요한 현금은 6,700만 원입니다. 여기에 중개보수, 세금, 추가 보수비가 붙을 수 있습니다. 보증금은 나중에 반환받을 돈이라 해도 운영 중에는 묶여 있습니다.

잔금 전에 임대료와 관리비 연체분, 공과금, 렌털 잔액을 확인하고 누가 부담할지 계약서에 적습니다. 매출 자료와 실제 매장 상태가 다르거나, 임대차 조건이 확정되지 않았다면 잔금일을 서두르지 않습니다. 경매장에서 한 줄을 놓쳐 손실이 커지는 것처럼, 당구장매매도 인수할 의무 한 항목이 수익 몇 달 치를 지울 수 있습니다.

저라면 손님 많은 밤 한 번 보고 값을 올리지 않겠습니다. 여러 시간대의 빈자리, 건물주가 제시한 월세, 낡은 설비를 고칠 돈까지 제 계산표에 넣겠습니다. 그 숫자를 넣고도 운영할 만할 때 비로소 당구대에 앉아 가게의 가능성을 봅니다.