원주 흥업면 임야 경매, 7회 유찰 1.5억

한줄 요약

7회 유찰된 원주 흥업면 임야, 11월 9일 입찰 예정으로 저렴한 입찰 기회이지만 법정지상권과 분묘기지권 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 1043-7

해당 물건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리에 위치한 15,074㎡(약 4,559.9평) 규모의 대형 임야입니다. 주변은 주로 자연환경이 우세한 지역으로, 개발 가능성이 낮아 보입니다. 교통 편의성도 다소 떨어질 수 있는 점은 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 1,482만원이지만, 7회 유찰되어 현재 최저입찰가는 1억 5,375만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편이지만, 이는 물건 자체의 리스크를 반영한 결과로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2018년에 설정된 근저당권입니다. 1번 지상에 매각 제외된 건물이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록 3번의 경우, 분묘 3기가 있어 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다. 이러한 불확실성은 입찰자에게 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 높은 리스크가 따릅니다. 특히 법정지상권과 분묘기지권 문제는 명도가 어려울 수 있는 큰 악재입니다. 하지만 7회 유찰로 인해 가격이 매우 낮아졌고, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있다면 매력적일 수 있습니다. 다만, 예상 수익률은 낮아 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 1억 6,144만원 전후로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 742만원으로 예상되어, 총 투자금은 1.6억 중반대가 될 것입니다. 입찰 전에는 반드시 추가적인 권리분석과 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.