전세 만기 전 매매를 지켜보니 잔금보다 세입자가 먼저였다
얼마 전 전세가 낀 아파트 매물을 보는데, 매도인은 “세입자가 만기 때 나간다고 했어요”라고 말했습니다. 그런데 세입자에게 직접 확인한 기록은 없었습니다. 경매 물건을 볼 때도 저는 이런 말부터 의심합니다. 전세 만기 전 매매에서는 집값보다 먼저 확인할 게 있습니다. 누가 언제 보증금을 돌려주고, 세입자는 언제 집을 비울 생각인지입니다.
집을 팔아도 전세 계약은 그대로 남는다
전세 만기 전에 집을 파는 건 가능합니다. 하지만 매매계약을 썼다고 기존 임대차가 사라지는 건 아닙니다. 세입자가 집을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면, 주택임대차보호법에 따라 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 통상 매수인이 보증금 반환 의무도 이어받는다는 뜻입니다.
매수인이 “내가 샀으니 다음 달에 들어가겠다”고 해도 계약기간 중인 세입자를 일방적으로 내보낼 수는 없습니다. 매도인이 세입자에게 집을 보여줄 때도 일정 협조를 구해야지, 열쇠가 있다는 이유로 마음대로 들어가서는 안 됩니다. 집을 사는 사람 입장에선 등기부만 보고 ‘소유권 이전일’을 입주 가능일로 생각하는 순간 일정이 꼬입니다.
여기에는 예외도 있습니다. 대항력 있는 임차인이 집이 팔린 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 새 임대인으로의 승계에 이의를 제기하면, 종전 임대인의 보증금 반환채무가 남을 수 있다고 법원은 봤습니다. 그래서 매매계약서에 보증금 승계를 적었다고 해서 세입자와의 문제가 모두 끝난다고 단정하면 곤란합니다. 세입자의 의사와 통지 경위를 기록으로 남기는 게 안전합니다.
잔금에서 보증금을 빼는 숫자만 보면 위험하다
가령 매매가 5억 원, 전세보증금 3억 원인 집을 산다고 해봅시다. 매수인이 보증금 반환채무를 승계하는 조건이라면, 매도인에게 실제 지급할 금액은 보증금 3억 원을 반영해 2억 원으로 계산할 수 있습니다. 이건 2억 원짜리 집을 산다는 뜻이 아닙니다. 만기에 세입자에게 돌려줄 3억 원이 남아 있습니다.
저는 이럴 때 종이에 날짜를 두 개 씁니다. 매매 잔금일과 전세 만기일입니다. 그사이에 매수인이 자금을 마련할 수 있는지 봅니다. 새 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 돌려줄 계획이라면, 새 임차인을 제때 구하지 못하거나 예상 보증금이 낮아질 때 필요한 현금까지 계산해야 합니다. 대출을 생각한다면 실제 대출 가능 여부와 실행 시점도 금융기관에 먼저 확인해야 합니다.
등기부의 근저당권, 가압류 같은 권리도 빼놓을 수 없습니다. 세입자의 전입일과 확정일자, 보증금 액수, 기존 대출의 말소 조건을 함께 맞춰봐야 합니다. 전세 계약서 원본과 갱신 여부를 확인하고, 가능하면 세입자에게 보증금과 만기일을 직접 재확인합니다. 말로 들은 보증금과 계약서의 보증금이 다르면 잔금 계산부터 다시 해야 합니다.
만기일에 나간다는 말은 약속이 아니다
실거주할 매수인이 가장 자주 놓치는 부분이 계약갱신입니다. 주택임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지를 갱신 관련 통지 기간으로 정합니다. 세입자가 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 상황인지, 이미 행사했는지, 갱신거절 통지는 누가 언제 했는지를 날짜로 확인해야 합니다. 묵시적 갱신 가능성도 같이 봐야 하고요.
매수인이 실제 거주하려는 경우라면 법에서 정한 기간 안에 갱신을 거절할 여지는 있습니다. 대법원도 임대인 지위를 승계한 매수인의 실거주 사유를 인정할 수 있다고 봤습니다. 다만 매매계약을 체결했다는 사실만으로 매수인이 곧바로 임대인이 되는 건 아니고, 실제 거주 의사와 통지 시점도 중요합니다. 잔금일이 통지 기간 끝에 걸쳐 있다면 계약서에 ‘실거주 예정’이라고 쓰는 것만 믿고 진행하기 어렵습니다.
“세입자가 나가겠다고 했다”는 말도 조심해야 합니다. 구두 대화와 실제 합의는 다릅니다. 퇴거일, 보증금 반환일, 이사비를 주기로 했다면 그 금액과 지급 조건까지 당사자끼리 분명히 적어야 합니다. 세입자가 협조해 줄 가능성과 법적으로 퇴거를 요구할 수 있는지는 별개입니다. 이 차이를 모르고 매수인의 이사 날짜부터 잡으면 비용이 커집니다.
계약서에는 돈과 날짜가 움직이는 방식을 적는다
제가 매수인이라면 계약 전에 세입자 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인하고, 잔금일에 어떤 권리를 말소할지 정합니다. 계약서에는 현재 보증금 액수, 매수인이 승계할 임대차의 내용, 매매대금에서 보증금을 반영하는 방식, 잔금 전후 발생하는 관리비 등의 부담을 구체적으로 적겠습니다. 실입주가 목적이라면 예정 인도일과 그 전제가 되는 세입자와의 합의도 확인합니다.
매도인이라면 “만기 때 비워서 넘긴다”는 약속을 쉽게 하지 않겠습니다. 세입자의 퇴거가 확정되지 않았는데 빈집 인도를 약속하면, 매수인과의 계약을 지키지 못할 수 있습니다. 세입자가 계속 거주하는 조건의 매매인지, 빈집 인도가 조건인지 먼저 정해야 매수인도 가격과 잔금일을 판단할 수 있습니다.
세입자에게도 새 집주인의 이름만 듣고 끝낼 일은 아닙니다. 소유권 이전 사실을 등기부로 확인하고, 보증금을 누가 반환할지 살펴야 합니다. 만기 후 이사할 계획이라면 반환일과 집 인도일을 맞춰야 합니다. 임대인이 바뀌는 데 이의가 있다면 늦추지 말고 개별 사정을 확인해 의사를 분명히 전할 필요가 있습니다.
전세 만기 전 매매는 서류상으로는 집 한 채를 사고파는 일이지만, 현장에서는 세 사람의 일정과 큰돈이 동시에 움직입니다. 저는 수익 계산이 좋아 보여도 세입자의 계약 상태와 보증금 반환 자금이 흐릿하면 한 번 더 멈춥니다. 그 두 가지가 선명해져야 비로소 매매가가 싼지 비싼지도 제대로 보입니다.
