전세 만기 전 퇴거 통보를 늦췄다가 생긴 일
경매 물건을 보러 다니다 보면 세입자가 “계약 끝나면 나간다고 말했으니 괜찮겠죠”라고 묻는 경우가 있습니다. 저는 그때 말한 날짜보다 집주인이 언제 그 말을 받았는지부터 확인합니다. 전세 만기 전 퇴거 통보는 하루 차이로 계약이 끝나는 시점이 달라질 수 있고, 그 차이가 다음 집 잔금일과 맞물리면 꽤 큰돈이 오갑니다.
만기에 나갈 거라면 2개월 전까지 도착해야 합니다
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임차인이 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 집주인에게도 통지 기간이 따로 있지만, 세입자가 만기에 이사할 계획이라면 자기 통지부터 챙겨야 합니다. 계약 만기가 6월 30일인 경우를 생각해 보죠. 4월 말에 처음 연락할 생각으로 미루면 날짜 계산과 도달 여부를 두고 다툴 여지가 생깁니다. 저는 이런 일정이라면 며칠 더 여유를 두고 보냅니다.
여기서 ‘보냈다’와 ‘받았다’는 다릅니다. 문자나 메신저로 통지할 때는 계약서에 적힌 임대인에게 만기일, 갱신하지 않겠다는 의사, 보증금 반환을 원하는 날짜를 분명히 적고 답장을 받아 두는 편이 좋습니다. 전화로 먼저 이야기했다면 같은 내용을 문자로 다시 남깁니다. 연락이 닿지 않거나 수신을 부인한다면 내용증명 등 도달 사실을 확인할 수 있는 방법을 검토해야 합니다. 말로는 서로 알았다고 생각했는데 나중에 날짜를 다르게 기억하는 일이 현장에서는 드물지 않습니다.
계약이 아직 남았다면 통보만으로 끝나지 않습니다
전세 만기 전 퇴거 통보라는 말을 쓰지만, 실제로는 두 상황이 섞여 있습니다. 하나는 만기에 나가겠다고 미리 알리는 것이고, 다른 하나는 만기보다 앞서 계약을 끝내고 나가는 것입니다. 뒤의 경우, 아직 유효한 계약기간 중이라면 세입자가 이사 날짜를 일방적으로 정해 보증금 반환을 요구할 수 있다고 생각하면 곤란합니다. 계약서에 중도해지 약정이 있는지 먼저 보고, 없다면 집주인과 종료일과 반환일을 협의해야 합니다.
가령 만기가 12월인데 9월에 이직 때문에 이사해야 한다고 해봅시다. 새 세입자를 구할 수 있는지, 기존 보증금은 언제 돌려받는지, 집을 보여주는 일정은 어떻게 잡을지 차례로 맞춰야 합니다. 중개보수나 추가로 드는 비용을 누가 부담할지도 그때 적어 두는 게 낫습니다. “먼저 나가는 사람이 무조건 중개보수를 낸다”는 식으로 단정하기보다 계약 내용과 합의 내용을 확인해야 합니다. 새 세입자가 구해졌다는 말만 듣고 다음 집 계약금부터 보내는 건 위험합니다. 새 계약이 실제로 진행돼도 내 보증금 반환일이 확정되지 않으면 자금이 비는 날이 생길 수 있습니다.
묵시적 갱신 뒤에는 3개월을 계산해야 합니다
만기 2개월 전까지 서로 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 사정이 달라집니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 이 ‘3개월’을 원래 계약기간 중 중도퇴거에도 그대로 적용하는 분이 있는데, 두 경우는 구분해야 합니다.
예를 들어 묵시적 갱신 상태에서 7월 10일 집주인이 해지 통지를 받았다면, 다음 날 당장 보증금을 받아 이사할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 통지 도달일부터 3개월이라는 시간을 자금 계획에 넣어야 합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 경우나 별도로 새 계약서를 쓴 경우에는 갱신 경위와 약정 내용을 함께 확인하는 편이 안전합니다. 계약서가 여러 장이면 마지막에 쓴 종이만 보지 말고 앞선 계약과 주고받은 메시지도 같이 꺼내 놓으세요.
보증금을 받기 전 이사 날짜부터 확정하지 마세요
경매 현장에서 세입자와 이야기하다 보면 “집주인이 다음 세입자 보증금으로 돌려준다더라”는 말을 듣습니다. 실제 반환 재원이 그 돈뿐이라면 새 세입자를 못 구했을 때 일정이 밀릴 수 있습니다. 그래서 저는 퇴거를 협의할 때 이삿짐센터 예약보다 보증금 지급 날짜와 방법을 먼저 확인합니다. 보증금 2억 원을 받아 다음 집 잔금 2억 원에 보탤 계획이라면, 하루의 지연도 대출 이자나 계약상 손해로 이어질 수 있으니까요.
계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 바로 짐을 빼고 전입신고부터 옮기는 일은 조심해야 합니다. 주택의 점유와 주민등록은 대항력과 연결됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3에는 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있는 절차가 있습니다. 신청했다는 사실만으로 안심하지 말고, 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사와 전입 일정을 판단해야 합니다. 대법원 판례에서도 점유를 먼저 잃은 뒤 등기가 된 경우 종전 대항력이 소급해 회복되지는 않는다고 봤습니다.
전세 만기 전 퇴거 통보는 문자 한 통으로 시작하지만, 끝은 보증금을 통장으로 받는 순간입니다. 저는 날짜를 세 개로 적어 둡니다. 통지가 도달한 날, 계약이 끝나는 날, 보증금을 받아야 하는 날. 이 세 날짜가 서로 다를 수 있다는 걸 알고 움직이면 급하게 이사 계약부터 맺고 마음 졸이는 일은 줄일 수 있습니다.
