조합원 입주권 매수시 세금 계산해봤더니 잔금이 달라졌다
얼마 전 재개발 입주권 매물을 보던 분이 “매도인에게 6억 원만 주면 되는 거죠?” 하고 물었습니다. 조합에 앞으로 낼 분담금이 2억 원 남아 있었고, 취득세와 등기비용은 계산에 없었습니다. 입주권은 매매가만 보고 자금 계획을 세우면 잔금 날보다 준공 무렵에 더 크게 막힐 수 있습니다.
매도인에게 줄 돈과 조합에 낼 돈부터 나눠야 합니다
조합원 입주권 매수시 세금을 따질 때 제가 먼저 보는 건 계약서의 숫자가 무엇을 포함하는지입니다. 매도인에게 지급할 6억 원에 권리가액, 프리미엄, 이미 납부한 분담금이 어떻게 반영됐는지 확인합니다. 여기에 매수인이 승계할 미납 분담금 2억 원이 있다면, 이 사례의 출발점은 6억 원이 아니라 8억 원입니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 등기비용, 대출이자도 아직 더해야 합니다.
프리미엄 1억 원이라는 말만 듣고 싼 물건이라고 판단하기도 어렵습니다. 추가 분담금이 확정됐는지, 공사비 증액으로 더 늘 여지가 있는지에 따라 실제 매입원가는 달라집니다. 저는 조합의 납부 내역과 향후 납부 일정표를 받아 매도인의 설명과 대조합니다. 숫자가 맞지 않으면 세금 계산보다 먼저 거래 조건을 다시 확인해야 합니다.
입주권을 살 때와 새 아파트가 완성될 때 세금이 생깁니다
여기서 많이 헷갈립니다. 입주권이라는 권리 자체에 곧바로 주택 취득세를 매기는 구조는 아닙니다. 다만 승계조합원이 기존 건물이 철거된 상태에서 입주권을 사면, 함께 넘겨받는 토지 지분에 대한 취득세를 냅니다. 지방세법상 농지가 아닌 토지의 일반적인 유상취득 표준세율은 4%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는지까지 봐야 실제 납부액이 나옵니다.
가령 토지분 취득세 과세표준이 3억 원으로 확인된다면 표준세율 4%만 적용한 취득세는 1,200만 원입니다. 매도인에게 주는 6억 원 전체에 무조건 4%를 곱한 금액이 아닙니다. 토지분 과세표준과 권리 거래대금은 구분해서 확인해야 합니다.
아파트가 준공되면 새로 취득하는 건물 부분에도 취득세가 생깁니다. 건물의 원시취득 표준세율은 2.8%지만, 실제 과세표준과 부가세액은 사업 내역에 따라 계산해야 합니다. 종전 건물이 아직 남아 주택으로 취득되는 거래라면 처음부터 세율 판단이 달라질 수도 있습니다. 매수 시점의 철거 여부와 등기 상태를 관할 지방자치단체에 확인하는 이유입니다.
집 한 채가 있다면 기존 집을 팔 때의 세금도 봐야 합니다
입주권을 샀으니 완공 전까지는 주택 수와 무관하다고 생각하면 위험합니다. 국세청과 지방세 안내 모두 입주권을 주택 수 판단에 반영하는 경우를 두고 있습니다. 기존 집을 팔 때의 양도소득세와 다른 주택을 살 때의 취득세를 각각 따져야 합니다. 두 세금은 적용 요건이 같지 않으니 한쪽에서 특례가 된다고 다른 쪽도 자동으로 된다고 보면 안 됩니다.
예를 들어 1주택자가 그 집을 취득한 지 1년이 지난 뒤 조합원 입주권을 사고, 입주권 취득 후 3년 안에 기존 집을 판다면 일정 요건 아래 기존 집의 1세대 1주택 비과세 특례를 검토할 수 있습니다. 기존 집 자체의 보유·거주 요건도 충족해야 합니다. 3년을 넘겼더라도 완공 전후 매도 시기, 새집으로의 이사와 거주 등 별도 요건을 갖추면 적용 가능한 경우가 있습니다. 일정 하나를 달력에 적어두는 것으로 끝낼 일이 아닙니다.
특히 기존 집을 언제 샀는지, 입주권 잔금일이 언제인지, 준공이 언제 예상되는지 세 날짜를 한 줄에 놓고 봐야 합니다. 공사가 늦어지면 자금 계획도 흔들립니다. 기존 집을 먼저 팔아야 잔금을 치를 수 있는 구조라면 세금뿐 아니라 거주할 집과 대출 일정까지 함께 계산해야 합니다.
입주권을 다시 팔 계획이라면 양도세 계산도 달라집니다
현장에서 “몇 년 들고 있다 팔면 장기보유특별공제를 받겠죠”라는 말을 종종 듣습니다. 하지만 원조합원이 가진 입주권과 다른 조합원에게서 사 온 승계 입주권은 다릅니다. 국세청 안내상 승계취득한 조합원 입주권을 입주권 상태로 양도할 때는 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다. 매수 뒤 프리미엄이 올랐다는 이유만으로 예상 차익을 그대로 손에 쥐는 것도 아닙니다. 양도차익에서 인정되는 취득비용과 필요경비를 가리고, 보유기간에 따른 세율과 지방소득세까지 계산해야 합니다.
서류도 처음부터 챙겨둡니다. 매매계약서, 토지분 취득세 납부 자료, 중개보수 영수증, 조합 분담금 납부 확인서가 있어야 나중에 실제 들어간 돈을 설명할 수 있습니다. 매도인이 말한 권리가액이나 납부액만 메모해 두면 몇 년 뒤 매각할 때 증빙을 찾느라 애를 먹습니다.
제가 입주권 매수 전에 적어보는 숫자는 매도인 지급액, 조합 미납 분담금, 토지분 취득세, 준공 시 건물분 취득세 예상액, 기존 집 처분 시 세금입니다. 이 다섯 칸을 채워도 공사비 변동분은 여유자금으로 남겨둡니다. 입주권은 좋은 동네의 새 아파트를 기다리는 거래이기도 하지만, 그 기다림에 드는 돈을 끝까지 감당할 수 있어야 괜찮은 매수가 됩니다.
