원주 귀래리 부동산 경매, 8회 유찰 255만

한줄 요약

8회 유찰 후 11월 9일 입찰, 95% 할인된 매력적인 가격이지만 지적경계불분명과 분묘소재 가능성 주의.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리 산102-9

원주시 귀래면 귀래리에 위치한 이 부동산은 총 면적 1926㎡(약 582평)로, 넓은 토지임에도 불구하고 지적경계가 불분명하다는 점이 걸립니다. 또한, 주변 환경은 비교적 조용하고 전원적인 분위기가 특징입니다만, 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 일부 접도구역에 저촉되어 도로와의 관계도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4,429만원이었으나, 8회 유찰을 거치면서 최저입찰가는 255만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 95% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 가격 매력도는 상당히 높습니다. 다만, 인근 시세와 비교해봤을 때 이 지역의 특수성 때문에 정확한 비교가 어렵습니다. 예상 낙찰가를 268만원 전후로 잡아도 무방할 듯합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 10일 가압류가 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 분묘소재 여부도 꼭 확인해야 합니다. 분묘가 있을 경우, 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 명도 난이도가 높아질 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 보면, 솔직히 리스크가 적지 않습니다. 지적경계 불분명 문제와 분묘 가능성, 접도구역 저촉 등이 복합적으로 작용하여 명도나 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 문제를 해결할 수 있다면, 낮은 매입가로 인해 향후 수익률은 크게 상승할 여지가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가를 260만원 전후로 잡고 입찰해보는 것도 좋겠습니다. 취등록세 약 12만원을 포함해도 총 투자금은 300만원 미만으로 예상되며, 만약 개발 가능성이 확인된다면 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 모든 잠재적 리스크를 철저히 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다.