김해 여차리 토지 경매, 7회 유찰 2.2억

한줄 요약

김해 여차리의 대규모 토지가 7회 유찰로 최저가 2.2억에 나왔습니다. 하지만 복잡한 권리관계와 유치권 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18

경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18에 위치한 이 토지는 면적이 3934.0㎡(약 1190평)로 상당히 넓습니다. 주거지역과 비교적 거리가 있어 개발 가능성이 크지만, 교통 인프라는 다소 부족한 편입니다. 인근은 대부분 농지와 임야로 구성되어 있어 조용한 환경을 제공합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 9,636만원이었지만, 지금은 7회 유찰로 최저입찰가가 2억 2,420만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴해 보이지만, 이런 가격의 이유에는 복잡한 권리관계가 숨어 있음을 유의해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건은 말소기준권리로 2020년 7월 31일 근저당권이 설정되어 있으며, 가압류도 존재합니다. 특히 중요한 것은 유치권 문제인데, 여러 군데 유치권 플랜카드가 붙어 있고, 공사대금 8,600만원의 유치권 신고도 들어왔습니다. 다행히 유치권 배제 신청이 되어 있지만, 그 성립 여부는 불분명하여 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 게다가 일부는 농지취득자격증명이 필요하고, 원상회복명령 가능성도 있어 관련 관청의 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 리스크가 큽니다. 개발 가능성은 있지만 각종 권리 문제와 농지 전용 허가 문제 등 해결해야 할 사안이 많습니다. 특히 유치권이 확실히 배제되지 않는다면 명도에 큰 어려움이 있을 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기보다, 먼저 이러한 법적 리스크를 해결할 수 있는지부터 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰하려면 철저한 법적 검토와 함께 유치권 문제를 해결할 수 있는 방안이 준비되어야 합니다. 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저가 근처인 2억 3,541만원 전후로 잡으면 될 것 같습니다. 취등록세는 약 1,082만원 정도 예상됩니다. 하지만, 권리분석에 대한 확신이 없다면 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.